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严控下的开盘售罄 谁在买北京的房

■中房报记者 李燕星 北京报道

热气腾腾的人口红利并未因严格的调控而消失,尤其是旺盛的改善型需求和刚需,依旧支撑着北京楼市。

8月5日,中国玺开盘售罄,8月6日,昆仑域开盘售罄。这两个位于西二环且相距不远的项目开盘甚是隐秘低调,有的甚至没有在自家售楼处开盘,而是选择别处酒店,且均为内部销售。让市场颇感意外的是,在今年严密的楼市调控下,中国玺和昆仑域不仅热销,且在8月8日双双取得超过9.5万元/平方米的预售单价,突破8万元/平方米的隐形红线。

根据北京住建委数据,今年7月,北京住宅市场成交1505套,环比下降17.2%,成交均价54947元/平方米,环比上涨16%。昌平、海淀、房山、通州成交均在百套以上,荣升成交大户。多名房产经纪销售明显感受:“7月份的成单量回升。”

北京今年以来通过18项楼市调控政策“猛追”,阻止部分投资者炒作,在此情形下,究竟是谁支撑了北京楼市的成交?

来自海淀和西城的人

楼市严控下,房价回落讯息屡见不鲜,现实中的新楼盘却呈现出强劲的蓄客能力与销售态势。

记者调查发现,目前北京的新房主要集中在丰台、大兴、门头沟、房山、通州等地,其中丰台以改善型住房为主。按照社科院近期发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》,北京流动人口最青睐的购房区域是通州,约占21%,超过昌平与大兴的18%。

中国房地产报记者以通州为样本走访发现,针对普通商品住房,购房者多来自西城区的和海淀区,其中不乏政府人员、拆迁户与中关村高管白领,年龄集中在35周岁到40周岁之间;针对别墅洋房,购房者多为自有公司者,且全款购房者居多。而从多位房产代理人士处获悉,门头沟、昌平等地也是来自海淀和西城的购房者居多。

借以“北京市政府年底东迁”事件,以及贯穿南北的S6地铁线路与贯穿东西的R1地铁线路即将落成的概念,通州成为北京流动人口最为青睐的购房区域。近日万科与石榴置业通州的楼盘相继开售。万科项目正通过连续多周的活动来蓄客,石榴置业的楼盘在开售当日也吸引了百余名顾客。

某楼盘客户经理王洁(化名)表示:“现在市场资讯与真实情况并不相符。目前大批来自海淀和西城的客户支撑了通州的改善型新房市场。”

“按照经验,高层楼盘的看房者大多是刚需首套,他们更青睐于80平方米左右的房子,来自海淀区的白领高管较多,都有工作居住证,年龄在35岁至40岁之间,学历大多在硕士以上。其余就是西城区的政府人员和拆迁户,购买洋房等改善型产品的多属中高端客户,大多在北京自有公司,基本上非首套,年龄和职业构成相对复杂。”王洁介绍,“不过,部分刚需首套购买者现在首付必须不低于40%,现在银行贷款审批从严,刚需者更多地因为价格和面积而进入观望期。”

10年的房产从业经验给王洁留下的深刻印象是:北京东尊西贵,因此无论在房山、朝阳还是通州的从业生涯中,西边的购房者数量和资金上总是略胜一筹。这一点在北京2016年的GDP中也有体现,海淀、朝阳、西城分别以5036亿元、5001亿元和3533亿元稳坐前三甲。

另一位从事北京各区房产销售代理人士李婷(化名)也证实了这一说法:“确实是西城和海淀区域的购房人数较多,西城的退休干部比较青睐门头沟,受政府东迁影响,现在很多政府人员比较青睐通州地区,而海淀区的白领高管更倾向于昌平的别墅型产品。”

存续的“日光盘”

尽管市场对改善型住房热情在接连调控之后依然不减,但项目楼盘对调控的风声鹤唳已然成为常态。

在丰台,中国玺、昆仑域两个项目的预售价格直到8月8日获批后,才高调出现在公众视野,但大多数人对其两三天之前的内部开盘销售一事并不知情。就在8月8日,北京市住建委主任徐贱云接受经济参考报采访时表示:“稳定房价的决心不会变,北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定,如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。”

楼市政策调控或为缓兵之计。中国房地产报记者从知情人士处获悉,开盘当日,昆仑域出售200套住宅,中国玺出售134套,“目前认购这两个项目很难,最好是先交纳几十万的排卡费,跟内部销售人员表达购买诚意,才有可能被纳入考虑范围。”

中国玺、昆仑域等项目位于丰台区西二环地区,地理位置优越,且属于改善型住房。一位业内人士表示:“北京改善型住房供应稀缺,即使价格高昂,开盘依旧售罄,可见好位置好品质的项目更是‘一房难求’。”

不过,北京市场还存在另一个截然相反的现象,通州某楼盘开盘当日推出的15套高层住宅,蓄客一周后仍未售完。这两个迥然不同的现象所反映的正是购房者所需面临的尴尬之处:高端改善型产品购房者资金实力强,受金融政策影响小,但产品供应少;刚需购房者资金实力一般,但目前北京房屋的市场均价已将大多数刚需产品推向“非普通住宅”行列,刚需购房者更易受到金融政策影响。

北京“3·17新政”规定,在北京无房且无商业住房贷款记录者,购买普通住宅首付不低于35%,非普通住宅首付不低于40%。购买二套房者,购买普通住宅首付不低于60%,非普通住宅不低于80%。

按照北京去年“9·30新政”定义,普通住宅要同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,或者单价、总价标准符合其一:5环内单价39600元/平方米、总价468万元/套;5环到6环单价31680元/平方米、总价374万元/套;6环外23760元/平方米,总价281万元/套。

但是,按照中商情报网数据,今年上半年房山区均价超过3.4万元/平方米,昌平超过4万元/平方米,通州超过4.3万元/平方米,门头沟超过4.9/万元平方米,现实的情况是,多数楼盘在售价格均高于统计口径1万元~2万元/平方米,如果按照80平方米来计算,总价也超过了普通住宅范围。

一份来自云房数据研究中心的报告指出,北京总价200万至500万元的住宅产品为成交主力,60平方米至90平方米的户型成交比例高达44%,24岁至30岁的人群青睐小户型,31岁至40岁人群青睐大户型改善房,50%以上的购房者最关心房价和户型。

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