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690万元的房子只卖1000块 起底“以房养老”连环骗局

■中房报记者 李燕星 北京报道

“以房养老”骗局,披上“合法”外衣,震惊京城。

78岁的李文秀差点失去她北三环的房产,丈夫董全过世后留下的唯一房产。京城寸土寸金,按照去年9月份链家网的挂牌价,这处72平方米的房产市值是690万元,2016年10月18日却以1000元的交易价格被网签,卖方不是李文秀。

李文秀的噩梦开始了。还款电话和要求搬走的通知接二连三,她对自己成为债务人和丧失房屋产权的事实却浑然不知。如果不是一条来自介绍人“赶快到公证处把委托书取消”的短信被李文秀的儿子董卓瞥见,董卓随后在2016年11月18日申请不动产异议登记,阻止房屋过户的话,现在的李文秀将与其他相同遭遇的老人一样,露宿街头或连夜搬离。

68岁的李林春与李文秀遭遇一样。2016年10月16日,10来个身纹刺青的大汉闯进李林春家里,强行把家具搬到了楼下,李林春不得不冒着瓢泼大雨连夜寻找出租房。如今,李林春位于二环的58平方米的房子,处于出租状态,房东也不是李林春。

李文秀和李林春陷入了一场“以房养老”的骗局,其中绕不开的核心人物是广艳彬,目前已被司法部门拘留。其实,广艳彬只是骗局中的一环,其以传销模式发展的介绍人、常年做房产抵押的小额贷款公司、公证处和房产中介公司,才是这个骗局的真正闭环。据李林春的女儿张玲介绍,目前类似情况的报案人数近30人。这意味着,除了广艳彬操作的8起,其余20多起的幕后操纵者很可能还游走法外。

董卓曾被熟悉的司法部门人士告知,类似案件屡见不鲜,但每个操作环节看起来都“合法”。而“看起来合法”恰是李文秀、李林春等人拿起法律武器维权的桎梏所在。

被借贷 被抵押

陷入骗局老人的共同特点是,名下有独立房产,且平时热衷参加各种理财、保健产品的宣传活动。据北京市致诚律师事务所律师张志友介绍,自从成立老年维权服务项目后,3000多个咨询中,投资理财咨询近10%,老年人投资理财的资金来源主要来自养老金和房产,这为“以房养老”骗局提供了契机。

另一个被始作俑者盯上的风口是,国家对“以房养老”的逐步推进。“以房养老”本是一个创新的美好事物,2003年,时任中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏先生提出“反向抵押贷款”保险,让拥有私人房产并愿意投报的老年居民享受“抵押房产领取年金”的寿险服务;2011年9月,全国政协“大力发展我国养老产业”提案办理会上,“以房养老”再引热议,却因无法律保障陷入困局。直到2014年,保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。这是真正意义上的“以房养老”。

未料到,这被不法分子设计成一个骗局敛财。2014年12月24日,李文秀和董全夫妇在一同关注保健、理财“圈友”的引荐下,认识了广艳彬。广艳彬游说他们抵押房产做理财,月息为房屋价值的10%,当天,广艳彬出具借据,表示向李文秀夫妇借款190万元,而这190万元来自李文秀夫妇素未谋面的杨松,也是房产的抵押权人。李文秀打算先投资3个月,奇怪的是,还不满3个月,杨松就以“急用钱”为由要求还款,留下一句:“注意广艳彬这个人”。

杨松其实是广艳彬找来的“银主”,但一直被拖到2015年6月才得以退出,因为广艳彬找到了下一个“银主”岳小楠,后者是北京中领晟元投资管理有限公司(以下简称“中领晟元”)销售主管。这里潜藏的逻辑是,只有“银主”不断,广艳彬的钱路才不会断。2015年7月7日,岳小楠与李文秀夫妇在国立公证处签订《主债权及房屋抵押合同》,李文秀夫妇名下房产被抵押,债务金额为200万元,履行期限为2个月。就在此前的7月6日,李文秀夫妇与素未谋面的崔利成还签订了一份《委托书》,其中提到,受托人崔利成有权办理上述抵押房产的有偿转让,有权代为办理房产交易资金托管手续。

李林春的遭遇几乎一样。2016年5月,李林春同样是在“圈友”的介绍下认识广艳彬,并于5月19日在方正公证处与“银主”王跃签订《借款合同》,李林春名下房产被抵押,借款金额为230万元,期限为1个月,月息为2%。不过,王跃当天并未出现,所有协议由北京跃武鑫鑫信息咨询有限公司(以下简称“跃武鑫鑫”)的龙学武代办。当天,李林春与龙学武也签订一份《委托书》,其中提到,龙学武有权办理房屋抵押解押的所有相关事宜,委托期限为2年。

李文秀夫妇和李林春就此成为借款人,而他们借到的钱,在自己账户上停留不过数个小时,就被转给广艳彬。也正是这份借款合同和这份委托书,卷走了他们名下的房产。

文书暗藏玄机

房子去哪儿了

李文秀夫妇签订的《主债权及房屋抵押合同》中还款期限为2个月,李林春签订的《借款合同》中还款期限为1个月,均少于他们在广艳彬处投资理财的时间3个月。这意味着,如果还款期限结束时,广艳彬无法将承诺的理财本金与利息返还给借款人,那借款人将无力还债、收回房产,而还款时间设置少于3个月,恰好注定了房产被卷走的命运。

更重要的是,《委托书》中对委托期限和受托人权限的规定,给所谓的“银主”留足了有偿转让房产的时间。如此,“银主”的来意变得匪夷所思,究竟是想要获取投资收益,还是盯上了弱势群体老人的房产?

事情渐渐浮出水面。一份2016年10月18日签订的《存量房屋买卖合同》显示,李文秀夫妇房产被委托代理人崔利成以1000元的成交价格出售给了包子娥,合同预留电话为包子娥的儿子马跃豪。一张由知情人士提供的影像资料显示,马跃豪、岳小楠、崔利成均互为熟人,后经多方求证,三者皆为中领晟元员工。

另一份于2016年10月9日签订的《存量房屋买卖合同》显示,李林春的房产被委托代理人龙学武以260万元的成交价格出售给了李伯航,而李伯航实为跃武鑫鑫的自然人股东。一个值得注意的细节是,王跃作为“银主”并未出现在5月19日的公证处,而按照知情人士透露的行规来看,一般情况下,出借人定会亲自签订借款协议,毕竟金额不菲,除非出借人与委托人信任度极强。经向接近跃武鑫鑫人士求证,王跃确实为公司内部人士。

如此看来,“银主”、“买房者”与委托代理人关系密切,这也使得李林春和李文秀夫妇的房产一旦被强执或被委托代理人有偿转让,那么接盘者必然在三者可控范围之内。但是,一旦房产过户给可控范围之外的善意第三人,那么房产所属权的追踪将难上加难。

不过,作为“银主”的岳小楠告诉董卓,李文秀夫妇借的钱其实是公司的钱。对此,北京京师律师事务所张雪峰表示:“小额贷款公司拥有放款权限,如果公司的钱直接以公司某员工个人名义借出,是不合法的,如果公司的钱先借给公司某员工,再以该员工个人名义借出是合法的。”

高利高息诱惑

多方利益环环相扣

李文秀夫妇与岳小楠、崔利成之间,广艳彬之间并非独立的民间借贷关系,李林春也一样。广艳彬、李林春等老人、委托代理人、银主之间的关系远比想象的错综复杂。

李林春的女儿张玲曾透露了一个细节。王跃打给李林春的打款分为两次,一次是2016年5月20日,打款100万元,一次是5月23日,打款90万元,这与广艳彬借据数字一致,但与王跃借款合同中的230万元不一。值得注意的是,第一次打款后,王跃仍未出现,龙学武将100万元从李林春账户转到广艳彬账户;第二次打款后,李林春接到到账通知却是来自广艳彬。这意味着,广艳彬与跃武鑫鑫方面对转账事先作过沟通。另一佐证广艳彬与小额贷款公司关系的是,李文秀夫妇与岳小楠的借款,一直由广艳彬代为偿还,而李文秀夫妇与广艳彬之间仅存的借款依据为一张190万元的欠条,并无其他代偿协议。

就此,关系网以广艳彬和小额贷款公司为中心分成两条线。一边,广艳彬将热衷理财、保健的老人发展为介绍人,每带来一个“以房养老”理财客户,介绍人可从中间获得提成,多者达6万元,然后通过老客户发展新客户,进而实现大量的资金聚集。另一边,小额贷款公司负责提供委托代理人、“银主”、名义上的“购房者”,以及公证处名单、房屋中介公司,以“团战”模式获得高利高息。

跃武鑫鑫和中领晟元在公证处的协助下,为借款合同和委托书披上“合法”外衣。张玲回忆,就在2016年10月16日全家人被赶出的那一天,就有链家、我爱我家等中介公司的经纪人来看房验房,小区外面还停着搬家公司的车。噩梦一般的细节,甚至连张玲不满8岁的女儿都能娓娓道来。

事发后,广艳彬被司法部门以“涉嫌非法集资和诈骗罪”逮捕,为李文秀夫妇作公证的公证员冯跃也被北京市司法局吊销从业资格,但小额贷款公司仍打着合法名义四处捕猎房产。就在前几天,又一处与岳小楠有关的房产抵押过户事件浮出水面,这次事件指向北京郊区的拆迁户,而岳小楠由“银主”摇身变为“购房者”。

一位长期在北京地区从事民间借贷人士透露:“国家法律规定民间借贷月息不能超过2%,这也是公证的上限比例。但一般情况下,我们会根据房产的资质来和‘银主’确定利息,高者可达3%至4%,如果是高利贷的话利率更高,超出2%的部分需要在公证材料以外的协议中约定。如果借款人未如期还款,我们一般有三种处理方式,一是由抵押权人处置房产,二是另找‘银主’,三是双方协议延长还款时间。其中,抵押权人处置房产的前提条件是,房产公证手续齐全,否则还得走法院拍卖程序。”

事实上,身陷“以房养老”骗局中的老人,其房产独立产权变相地为抵押权人处置房产开了“绿灯”。这些小额贷款公司,除了从借款者方面收取服务费以外,有偿转让房产也成为其获利途径之一。而以公司内部人士名义购买的意义在于,房产变为小额公司自有资产,可以再次抵押、融资、放贷,而他们吸引“银主”的方式无外乎高息。

法律踟蹰

现在,张玲和董卓的诉求都是抵押借款合同协议无效。目前,张玲为母亲李林春的房产申请冻结,董卓也通过申请不动产异议登记暂时阻止了房产过户。不过,张玲被司法部门告知要追加被告,同时尽可能搜集相同类型的受害人案件;董卓也被司法部门相关工作人员提醒:“按照公证当天双方签署的合同来看,不存在违法问题,胜算的可能性不大。”

类似“以房养老”骗局并非首次出现,南京的吴波案和北京的马宁案便是前车之鉴。他们都巧妙避开了最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百一十三条的规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。”

2012年,陶笛公司总经理吴波就曾派出人员向社会不特定老人与妇女,以借房抵押为由骗取房产证,而后联系投资公司,与后者一起非法将抵押人变为借贷人,改变其三方借贷关系,套取一系列凭证,房产证,借条,借贷合约,抵押合同,公证凭证,委托单,收款单,从而获有变卖房产权益。

马宁案也一样。在马宁和投资公司的蒙骗下,受害人签署借款合同、公证书和委托书,后在住建部门办房屋抵押,受害人因此被骗签为房产抵押借款人;投资公司拿到个人房产抵押登证后,才放心将巨款出借给马宁,并收取高息。

复杂的三方借贷关系不仅搅乱了年迈老人的生活,也搅动了房产金融秩序。目前,北京市司法局已成立调查核实小组,针对“以房养老”骗局开展工作。张玲说:“希望我们的案件成为一个范本,为社会带来更多的正能量。”如今的张玲,尽管预产期已临近,她依然执着地奔波在司法部门、律师事务所等多处,“希望更多的受害者站出来报案。”

北京致诚律师事务所律师武婕告诉中国房地产报记者:“去年,北京市老龄办和致诚律所一起成立北京市老年法律维权工作站,这是北京也是全国首家老年维权工作站,之后开始公益接听老年维权电话,这也是目前这个案子能够被更多人看到的原因。”

8月2日,司法部相关负责人回应称,“已经成立调查核实小组”。

(应受访者要求,文中李林春,李文秀等老人及其亲属均为化名。)

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