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房视频丨孟晓苏:房地产税可以从小产权房起征

房地产税可从小产权房起征

房地产税征起来也并不复杂,有人把它设计得很复杂,是因为他们不想让房地产税落地。

中国房地产报:怎么看房地产税在长效机制中的作用?

孟晓苏:房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年的5年时间,居民已经从没有房子变成有房子,而且我们预见到,今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。所以征收房地产税就是适应了这个变化,过去老百姓没有财产的时候你没有办法征税,有了财产之后就需要征收这道税,就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税,而是征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”,同时减少“流转税”,这应该是房地产税制改革的一个方向。

现在不征房地产税会使得两部分人受害。一是农民,因为政府现在是用廉价征地高价卖,土地收益少量返给农民,多数还用来建设城市,用这个办法来把城市建设不足的资金补足了。那么农民的利益多少是被剥夺了。第二是最后买房子那个人群。你看最后把地价拉得高高的,把房价拉得高高的,让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用,可是原来有房的人就不需要承担了。

而这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。我们现在是从弱势群体那儿拿钱来补贴已经有房子的这些群体,这个制度设计就出了毛病。所以按照房地产税的制度设计,各家都能够在持有阶段出钱,这样使得城市建设有正常的财政收入,才能有合理的财政支出,应该是这么一个思路。

中国房地产报:房地产税迟迟不能落地,是因为太复杂吗?

孟晓苏:房地产税征起来也并不复杂,有人把它设计得很复杂,是因为他们不想让房地产税落地,当然有些人直接就说70年土地使用权的问题,其实那不是问题。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。比如对什么房子征税?只需要按照国外的办法办,对所有的房子城镇房屋都征税,叫“尽房皆税”。为了照顾公平,征完后,按照国外的办法退税,即以家庭的条件作为依据来退税。到底是按照评估值还是按照原值呢?我主张按照原值,好计算。房子卖了、新人买了都是按照新的购置原值来征税,这样就把原来在房产获取阶段所形成的差异慢慢抹平了。

中国房地产报:从哪些房子起征呢?

孟晓苏:最简单的办法,从小产权房起征。小产权房没有交过土地出让金,而且也不可能把它都拆除,小产权房起征房地产税阻力小,纳税后房屋就合法了。税率可以征高一点,比如说征2%,这就是国际上比较重的税了,这样一年一年地就把土地出让金变相收回来了,这个比宣布为大产权房补土地出让金要强。

还有一些房屋的土地使用年限该到期了,就从到期的土地开始做。一旦征了税,对物权法中规定的“自动续期”就放心了,就不用考虑70年补不补钱的问题了。

中国房地产报:房地产税征收有时间表吗?

孟晓苏:我也不清楚,谁下决心也不容易。减税容易加税难,但我觉得社会上要形成这么一种呼声,认为征房地产税是公平的,是实现社会公平的一种途径,不增加房地产税而听任按照原有的办法,去继续让农民和城市里新买房的年轻人承担全部的城市建设费用,是不合理的,是不公平的。

以房养老:保险公司担心房价下跌

我们已经算是把以房养老这件事情基本做成了,未来就希望更多的保险公司认识这一点,从供给侧上提供更多的产品选项。

中国房地产报:您以房养老的新事业现在进展如何?有没有遇到什么难题?

孟晓苏:我在2003年把反向抵押“以房养老”这个产品报送给了温家宝总理,他当天就批示给了保监会和原建设部的两位主要负责人。10年之后,也就是2013年国务院重新发文,要“开展老年人住房反向抵押养老保险”试点。经过了三年时间,在北京、上海、广州、武汉四个城市由幸福人寿把它试点成了。现在投保的已经有108户,154位老人已经享受到了“反向抵押、以房养老”的好处。

好处是老人一下子有钱了,一般他们所得的资金——每个月的给付金都比他们的退休金要多出来一倍以上,而且房子还是继续住到终身,保险给付金也供养终身。有的老人得了这么多钱,重新规划生活、装修房子、更换电器、旅游等,有的老人还拿一部分钱补贴子女。

我相信从长线看,老人普遍生活水平提高了,能延长生命;老人活得越长,房价也会涨得越高,对保险公司来说也没有太大风险。特别是去年北上广、今年的武汉房价一涨,保险公司已经没有危险了。你说再大的风险能够抵得过北京、上海房价一下子涨了30%~40%?保险公司再怎么精算也没想到有这么大的增长幅度,一下子把未来的风险预期压低了很多。其他保险公司之所以犹犹豫豫不敢进,就是怕房价跌。所以现在需要更多的保险公司认识到,房价总体还是在涨的。

房价要上涨的看法已经慢慢形成共识。所以我觉得“反向抵押、以房养老”这个产品,未来很可能会成为更多老人的选项,它的发展应当为更多的老人带来欢乐,让更多的老人健康长寿地生活,这样也能够适应中国迅速老龄化的事实。

中国房地产报:这个覆盖面有多大?

孟晓苏:到底覆盖面多大,从现在来看,我觉得还是个供给侧问题。到现在只有两个保险公司在试探地做这个业务,而且这个业务只做了幸福人寿的“幸福房来保”A类产品,就是按照所有的房屋增值都归老人,一次性定了给付金以后,终身不再变动,以这个比较死板的方式来做,优点就是所有增值不会被保险公司分走,但是增值以后老人也拿不着更多的钱。

如果再进一步地变化,可以演化出更多的产品,包括随着房屋价格增长,老人可以更多地领钱,当然抵押了的房子增值了以后,保险公司也应该分一部分,这样的话就使得保险公司应对房价下跌的能力强了。现在这个产品已经试点成功,这个事情已经基本做成了。未来就希望更多的保险公司认识到这一点,从供给侧上提供更多的产品选项。

中国房地产报:做这一项事业的人,目前还算是寥寥无几吧?

孟晓苏:寥寥无几,就是一个小团队。

中国房地产报:所以在这个过程中,您会不会有一种人们说的做英雄的孤独感?

孟晓苏:没有,这个产品本身已经成型了。当时我说有20户就算成功了,结果现在都已经到这么多了。现在之所以发展不快,是受到幸福人寿本身资产规模限制,一个中型保险公司不能做这么多业务,准备做到200户就停了,现在已经做到100多户了,所以要精选客户。那么是不是应该做到200户就停?还需要幸福人寿自己去判断。那些巨型的保险公司为什么不能来做呢?很多事情开始人们不认识,后来才慢慢认识到。现在保险公司普遍地担心一件事:我给老人做了,如果房价跌了怎么办?你看,他们还在错误的认识中循环。

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