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房企海外融资创历史新高

境内融资难度加大,房企正在争抢海外融资窗口期。

中原地产研究中心数据显示:7月单月,房企海外融资合计达到32.8亿美元,房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元。相比2016年同期的82.7亿元上涨了209%。房企海外融资额度创造了历史同期境外融资最高纪录。

从发行规模看,恒大(03333.HK)位列首位。恒大6月22日公告显示,发行38亿美元债券,加上要约交换债券28.24亿美元,合计发债66.24亿美元;其次是佳兆业(01638.HK),达到35亿美元。此外,中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了5亿-10亿美元不等的境外债。

加速海外融资

在海外发债程序简化、政策鼓励外汇流入的大背景下,中资企业发行美元债正迎来窗口期。数据显示,2017年上半年,中资企业共发行142只美元债,总发行规模1020亿美元,较2016年同期大幅增长。

其中,房企发行美元债最为积极。法国外贸银行(Natixis)最新报告预测,今年中国离岸美元债发行量持续增长,总金额或将超过去年两倍。房地产发行美元债规模较大,占总发行规模的39%。

中原地产统计,房企1月发行海外融资共计9笔,2月3笔,3月11笔,4月4笔,5月6笔,6月11笔,7月9笔。

其中,一些房企发行新票据为旧债融资。以恒大为例,其将现有多笔1-3年到期的优先票据,交换成4年、6年、8年期优先票据,金额28.24亿美元,并额外发行4年、6年、8年期合计38亿美元优先票据。换言之,本次发债总额达66.24亿美元,其中8年期优先票据占比超七成。

为何中资企业自2017年掀起美元债发行潮?

民生证券研究报告分析,跨境资本格局演变更多取决于政策预期。美元发债增多的首要原因来自政策层面的推动——2017年,“资本管制+加大吸引外资+鼓励境内机构海外资本回流”组合拳使出,简化海外发债程序,政策层面鼓励外汇流入。

同时也有业内专家补充,从发行趋势看,当前美国十年期国债到期收益率依旧处于2014年以来的低点,对发债企业来说,处于较好的发行窗口期。同时,考虑到境外发行美元债具有发行条件便利、发行限制低等优势,美元债正在逐步成为国内企业融资的重要渠道。

从房企层面看,中原地产分析师张大伟认为,房企海外融资步伐继续加快,出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。境内房企融资总量在减少,资金价格上行已成为趋势。这种情况下,企业开始在海外寻找融资机会,虽然美元资金价格也在上行。

张大伟认为,美元走强后热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,会加剧房地产企业“钱荒”窘境。而房企为补充现金流,依然会努力在海外融资,预计2017年房企海外融资或继续刷新纪录。

房企迎资金链大考

不过,易居研究总监严跃进认为,海外融资的最好时机也在慢慢消失,一个重要的因素是,全球利率出现上升态势,尤其是美元加息后更是如此。所以收紧的信贷政策环境,值得此类企业关注。后续对于此类融资来说,或有救急含义,如国内大规模拿高价地后,需要海外融资弥补短期资金不足,但偿债压力也是较大负担。

严跃进表示,近期海外发债动作,或与部分房企持续拿地后资金压力增大有关,这是一个救急方式,从侧面也说明,很多房企的发债资信不错,融资依然还有机会。

CRIC发布的6月房企月报显示,目前房企融资前景仍不容乐观。6月,若除去恒大引入战投和新发票据,企业新增融资额仍然有限。日前,央行公布的5月金融数据统计报告显示,M2增速几十年来首次落至个位9.6%,因此资金面仍然趋紧,而房地产又被政策重点“照顾”,未来融资环境改善可能性不大,再加上目前债市波动,对房企短期融资也造成一定压力,逼迫房企海外发债,而房企海外评级普遍较低,因此融资成本也会上升,房企再要拿到便宜的钱,已是难上加难。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年以来,房企融资数据继续低迷,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的境内融资仅为2238.97亿,2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿,同比减少71.7%。2017年7月单月房企融资金额467亿,而2016年7月同期为1187.8亿,月度同比跌幅61%。

不仅如此,从资金价格看,2017年来发行的债券利率均在5%-6%以上,6月,多宗融资的资金成本已接近或超过7%。整体看,所有房企的融资成本相比2016年平均4%,均有明显上行。目前很多融资的年化收益率在5.5%以上。

张大伟认为,从资金成本看,支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是价格最低的资金来源,2017年上半年房企发债难度加大,资金压力也明显加大。他认为,海外融资难度会越来越大。

国泰君安证券数据显示,从2016 年4季度起,房企公司债发行骤然收紧,2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。从 2017下半年开始,房地产公司债回售和到期量逐步攀升,偿债压力加大。2017下半年,房企债券回售到期在1000亿左右,但2018年-2019年回售到期接近5000亿,部分激进扩张的中小房企,面临愈来愈大的偿债风险和资金链压力。(来源:21世纪经济报道)

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