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直击博鳌4:规模不是万能的,没有规模是万万不能的”

导读:博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于今年7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。

中房报直播小组为您带来现场直播!

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下午的论坛已经开始,会议议程如下:

14:34

演讲嘉宾:圣象集团总裁陈建军的主题演讲是《“绿色人居”对地产企业的意义》。

陈建军:今天我和大家分享的内容是《从窗口洞见绿色未来》。

作为人类的栖息地,人类环境经历了从自然环境转向人工环境演化的过程。工业的进步,不可避免的打破了人居环境的平衡,也在人类心里埋下了阴影。

对每一个人,家是生活的系列,是生命的归属,是人生最美好的地方,因此,人们希望居住在坚固和美观的住宅,希望在绿色的环境中享受广阔的地平线。

科技的日新月异,人工智能的出现,让人类的生活方式更精彩,也更加多元化。同时,不断追求人居环境的品质,比如说人类对绿色的渴望成为常态。人们需要洁净的空气,也需要绿色的人居,因此追求绿色人居是全人类的目标。

中国今年上半年的GDP呈现了6.9%的增长,也为上半年的经济增长赢得了充裕的空间。作为世界第二大经济体,中国经济呈现了稳态势和未来的增长空间,让人们对人居环境提出了更高的要求。居民们不但关心关注收入的增长,更关心环境保护和社会和谐。

对于地产企业来说,绿色建筑其实就是绿色人居。地产企业有更多的责任为人们提供更高的使用空间和社会和谐。

对供应链上下游企业的来说,绿色人居是影响更为深远。首先对全球环境而言可以减少污染,提高自然和能源的病危。第二,对消费者来说,可以买到物美价廉和质量有保证的产品,有利于身心健康和家庭和谐。第三,对于采购商来说,通过建立绿色供应链的项目可以提升企业公众形象和知名度。最后,企业本身通过供应链认识环境市场,更好的改变环境绩效,同时通过绿色项目开发,不断整合优化供应链,更加有效的技术成本和风险的控制。

作为房地产运营中非常重要的一环,我们圣象集团是依赖型的行业,只有高效的利用资源,将可持续发展的理念融入到产业的理念当中去。圣象秉承健康环保可持续发展的理念,多年前就开始探索可持续发展,经过多年的努力,我们打造了圣象绿色的产业链,进入到每一个产业链的环节中,贯穿于林业资源、营销、服务等,同时,也打造全程品质自控,保证持续提供环境友好型产品,为我们的环境作出积极的贡献。

企业的脚步是相对的,圣象从环境和资源消费者转向保护者,实现工业资源和家居消费者和谐发展。人们在不断的繁衍,地球只有一个。圣象一直为了实现绿色人居不断突破,基于多年的行业深耕依托强大绿色产业和体系,从产品到服务,从地板到家居,圣象呈现出全效整合的系统,成为提供物质解决方案的最佳地产供应商。

14:47

碧桂园集团副总裁朱剑敏的主题演讲是:《责任房企的产业实践》。

朱剑敏:今天,我简单的向诸位分享一下碧桂园近年来响应国家产城融合战略以及创新驱动战略方面进行了探索和实践。

今年对碧桂园来说是比较有纪念意义的一年,因为今年是碧桂园成立25周年,所以想借此机会简单的跟大家分享一下碧桂园25年的历程。

碧桂园是从1992年在广州的顺德开始起步,到今年刚好走过25年,一路走来,碧桂园感恩党和国家、政府,包括社会各界和行业的认可。8尤其最近几年取得了很稳健、快速的发展。也在3天前,碧桂园也是刚刚入选了财富世界500强列第467位。在今年的5月份,也是从去年的福布斯全球上市公司的444位上升到了273位,应该说25年碧桂园从广东顺德起家,到目前我们已经进入了中国超过500个城镇,截止到现在在项目数超过1千个。

这一切离不开人和团队,所以在这里我也跟得到简单分享我们创始的主席,他一直有12个梦想。他最先说的是这里是社会精英云集的公司,这里是人才施展才华的好地方,所以截止到目前,碧桂园全球的员工已经超过了13万员工。截止到现在,碧桂园集团拥有的来自哈佛、麻省理功等顶尖高校的博士生超过580名,这一数字将在明年年底达到1千名博士,这些博士都将成为碧桂园未来发展的中流砥柱。

碧桂园25年的发展,也一直不忘初心、秉承匠心和恪守良心。始终致力于为老百姓建好的房子,不断提升产品的品质,履行碧桂园给大家一个五星级家的承诺。值得一提是碧桂园近期也积极的进行行业建造体系方面的探索,并已经在碧桂园国内的各个区域进行试点推广,力度为建筑业的改革和房地产业的技术探索新的路径。

这就是我们现在正在探索和推行的SSGF的建造方式的项目。这个项目的基本理念,是安全、可持续、绿色环保、优质高效。不仅房屋质量全面提升,施工周期缩短,还对建筑业的成本有大幅的节省。这是我们整个的建造体系,采用了设计条准化、构件装配化等各种新型的建造方法,也形成了装备工业化各种特点。这套建设体系的核心,是建筑模具一体化设计和全勘测施工解决渗透、开裂等建筑质量,做多了防水,利用混凝土执行防渗漏水。

同时我们也采用小杠杆同时排水,后续为更好的维护。采用了这套建筑体系之后,在建筑行业需要的劳动力和建造周期,比传统工艺大幅缩减。我们现在正在采用的这套建筑体系,平均的建筑工期缩短了8—10个月。

业主可以更快的乔迁新居,公司的运营效率也在提升。一直说碧桂园建造了一栋30层的洋房项目,采用这套体系,项目整体周期比原来节省约9.3个月,缩减工期的同时也相应减少成本,最终受益的是我们的业主。

大家知道早在1952年建筑大师梁思成就表达过,对建筑工业的看法,那就是实现从不拖泥带水到干净利落。我们采用这套项目更像高科技的工厂,真正实现了工人的工作环境也变好了。之前也有很多的业内人士和媒体朋友去参观过,我们东莞茶山的碧桂园项目,这个项目就是采用了这个建造体系,大家对这个项目的第一个印象就是干净整齐,非常的纯朴,可以说完全打破了大家对传统工业的印象。而且从建筑施工第一天开始,就可以全天后对业主实施开放,而且这套建筑体系也是一套非常环保的建造方式,采用了铝膜的装配,全面取消抹灰环节,大幅减少沙和石材料的使用。我们按照一个龙头房企一年4千万平方米的开发量计划,采用这套系统为全社会节约1.5亿户家庭的生活用品,某一个森林减少6500吨粉尘排放,保护4500亩湿地。

目前,碧桂园在全国的29个区域,51个项目已经开始了这套建筑体系的试点。相信未来这些数字还会增长,这个建造体系也会不断更新和升级。作为中国龙头的民营房地产企业,碧桂园25年来,也一直作为中国新型城镇化的身体力行者,并不断响应国家创新驱动的战略。我们去年的8月9号,也积极践行国家的政策,开始全面探索碧桂园的产城融合战略,布局特色科技小镇,力争为国家的特色小镇走出新路,为国家创造理想平台。

我们的科技小镇提出来的目标是为凤筑巢,陪伴成长。碧桂园的科技小镇,一般选址在一线城市的周边,和二线城市的周边重要区域。距离城市核心距离不超过60公里,一般有高速公路直达的核心城市,我们力求把碧桂园科技小镇打造成为产城融合、宜居宜业的智慧型枢纽型双创新城镇。

科技小镇的打造,碧桂园坚持产业先行,产城融合,不管有产业生态,还需要有人才生态,具体来说就是“1+N”的发展模式。碧桂园自身持重资产,做重资产的持有,也就是说为为凤筑巢,培养企业成长。让产业空间创造价值,也让企业持续创新。

目前,我们在5月17号首个电梯动工的科技小镇目,位于广东惠州的潼湖科技小镇,这个小镇位于潼湖生态智慧区,属于粤港澳大湾区的重要支点,距离深圳市市中心50公里,距离惠州市中心20公里,距离东莞市中心40公里,周边100公里内有4坐枢纽型城市,周边的高新区,已经是上一轮深圳制造业转移的重点区域。

而,我们的小镇也是以组团发展,分期建设思路进行开发。目前规划的面积是5—7平方公里,分为东中西3个组团,其中东部组团为智慧+科技服务人核心,打造多功能的智慧产业基地。中部组团以智能制造和智能控制为核心,打造智能制造平台。西部组团主要是以大数据和互联网为中心,形成高新技术研发的制造产业基地。

我们也将借助合作伙伴在移动互联大数据智慧城市的领先优势,形成以互联网、移动互联和大数据为核心的主导产业,智能控制、智能制造及科技服务为配套的产业发展平台。

目前,在产业资源方面,我们也正在不断的积累资源,包括各种各样的龙头企业高效资源、平台机构和金融机构等专业服务机构。在5月17日的动工仪式上,创新工厂、名将集团、深圳无人机协会等机构现场签约,进驻小镇。在市场化运作方面,碧桂园也有实力为更多的提供科技创新的科技小镇。

这就是潼湖科技小镇的效果图,杨国强先生希望打造这样的小镇。人们在工作、生活喝咖啡这里有最好的店,也有最好的配套。我们为创新创业打造理想的发展平台,也营造宜创宜业宜居的绿色智慧生态环境,我们也诚挚的欢迎在座的各位朋友和嘉宾,能够莅临碧桂园的潼湖科技小镇参观指导。

14:59

龙湖集团副总裁袁春:《守正出新,穿越周期》。

袁春:我从业有22年,最近有几个感受:

第一,房地产行业最近几年受关注的程度比较高,八卦的事也比较多,我觉得真的可以媲美娱乐行业,因为我们这个行业有很多的大咖经常会上头条。

第二,咱们周边有两类专家是最多的。一类是房产专家;一类是股票专家。我相信,大家在茶余饭后,一定会涉及到这两个方面的话题。所以,作为这个行业的从业者来说,确实需要思考这个行业未来需要往哪一个方向走。

前几年听到一个朋友对一个企业的战略的研究和形容,他当时用了两个字叫:“活着”。当时觉得挺有意思的,也觉得是悲观的。但是现在觉得这两个字是对的,我相信所有的开发企业,都想做百年的老店,但是人的寿命都很难到百年,何况一个企业。所以,企业作为一个组织的行为,就必须要穿越这些周期。今天我给大家分享的主题就叫《守正出新,穿越周期》。

从4个方面给大家做分享:

第一是说龙湖的表现。

这么多年,龙湖坚持我们自己的做法。在今年的成绩上,会有一些亮点。我相信今年的上半年,几乎所有的房企成绩都不会差,当然我们对自己的成绩,我觉得还是一个比较中肯的成绩单。上半年我们的增长,年度目标完成率比较高。因为前两天我们在上海也有媒体问我,你们的目标是不是定得保守了?我觉得实际上,对于一个房地产企业来说,在这个时点下,规模不是特别的重要。规模现在不是特别重要的事,我觉得一个企业能不能在大周期里,中国的房地产这么多年一直是在上升的周期里,没有真正意义上的经历大周期。2008年,或者是2011年,或者是2014年,最后都被价格上涨所覆盖。所以真正意义上的,大周期并没有到来。所以我们很多的企业还是享受到了红利。因为龙湖一直坚持有质量的增长,资本市场还是比较认可。从我们的市值到上半年也是创了新高。

第二,在新形势下,房地产企业每一年都是面临新的形势。我们针对这个机遇谈龙湖对房地产行业的思考,包括未来应对的一些策略。

这是中国房地产创造价值的方式。我们觉得是4个维度,时间、空间头寸和创新运营。不同的周期,不同的阶段,可能每一个企业对这个的理解都不一样,2008年之前,在时间和空间,一个企业在合适的时间点,在一个合适的地方,拿到一块地,你只要不是乱来,基本上不会有问题。当然,随着时间的变化,我印象中,龙湖成立到现在,应该没有碰过非标的东西,包括在境外的发债和国内的发债,是没有通过高端的。从现在来看,有一些评论说我们是不是在一些上涨的时候,会失去一些规模的机会,但是我们非常的坚持。因为我们觉得作为长远的做百年企业,必须得考虑。

因为毕竟中国房地产市场转型是没有经历过大周期的,而且你不知道这个大周期什么时候到来,所以龙湖一直比较坚持。因此,在这点上,我们走到现在,今年会有一个增长,这个是非常自然的。

下一个阶段,如果我们把时间和空间、头寸拿捏好的情况下,创新运营就非常的重要。大家都知道一二线城市,基本没有可以拿来销售的住宅的。那你是不做了吗?前两天发的12个城市租售同权的问题,你不去研究吗?我觉得未来一定是靠运营去提高你公司的附加值和竞争力的。对大周期来看,我们也有自己的看法。房价的涨幅是远超经济增速的,房价的租赁比例也比较大。

中国的城镇化率目前是56%,所以,大周期的机会还在,但是,可能会出现分化。不同的城市,会出现不同的情况,因为它的发展程度不一样。所以整体还是一个比较革新。

特别是在一线城市,房价的涨幅,会放缓或者是下跌。你的租金的比例,就是说你的收益率已经慢慢的上来了,因为我们正好守好在一线城市,随着一线城市的房价上涨,租赁是一个大的方向。

大家可见到一些报道,这几年的并购是一种常态。所以优秀的企业,必然在这个市场里面获得更大的蛋糕。龙湖地产是坚持聚焦一、二线城市,这是因为基于我们对一、二线城市无论从人口GDP和它的经济增长来看。当然也有一些媒体人问我,我们也进了一些三线城市,这并不是我们最核心的业务,但是我们会做尝试。

所以,基于以上的几点,我们还是聚焦于城市群。因为从未来看的话,从中国的南北,包括东西的高铁网打通的情况来看,城市群已经形成。所以我们聚焦于环渤海、华东、中部、西部。这些城市,大家可以看到的,现在的经济活力是非常大的。而且几个城市之间的协同,未来的增长,已经可以看到很多的成效。所以我们会非常坚定的针对这些,我们已经进入了这些城市群进行了深耕和聚焦。

还有客户结构在转型变化,其实,所有在座的,我认为都是房地产的专家,因为你们都买房子。我相信绝大部分都赚了钱,所以你一定是专家。你们也不知道会发生什么变化。现在的客户的年龄和客户的需求在发生什么变化?改善性已经成为非常大的需求,特别是在主力的一线和二线,这个现象非常明确。第一轮的商品房的时候,它要一个房间或者是两个房间的需求,他更多的是要对生活品质、功能空间、配套、社区活动很多的需求,这无形中是产生了一个很大的可以去想象的空间。鉴于这个,在很多的传统行业,关于销售漏洞的问题,是普遍存在的。但是过往,短时间有几个小周期,在绝大部分的时候,其实这个市场相对是供不应求。所以我们很少考虑我们的房子真的是否会不足,或者是否真的卖不掉?包括上一轮形成的不足,在这一次三四线城市过程一些基本城镇化,未来是不是这样呢?我希望是这样,但是也未必是这样。因为我毕竟是这个行业的从业者,这是龙湖自己的一些理解。

这是我们的针对一些管控,你可以把客源和房源换成产品,所有的交易都是这个原理,最快的把你的产品和客户连接在一起。这是最简单的道理。有的时候,我们想得太复杂了。这张图想表达的是,从很早就开始,我们注重的是从客户端找机会。有人可能会质疑,找到了这样的客户,不一定有这样的资源。这一定事C2M的概念,当然这里面对应的是对一个公司内部的运营体系、运营能力的要求。所以,我们这么年多一直打造龙湖的内部管理能力。我相信未来这块一定会有所体现的。

第三方面是新房之外,大有作为。你可以看一些企业,比如新鸿基,野村,它的销售物业的占比,现在不是最多的。包括美国,实际上,现在市值最高的不是销售物业。

因为这个现象,已经在一些核心城市出现了,你没有新房可卖你怎么办?这是我们对未来的一个分析,也是对市场容量的分析,就是盯住消费趋势,技术变革趋势通过创新的模式,新房去年接近12万亿,未来会不会增长,有可能,但是我相信不会太多。

商业规模我们判断有1500亿元—2000亿元的租金规模。长租公寓,现在开始我相信很多企业开始进入这个方面,龙湖也已经进入,这个在中国的市场也会非常大。联合办公,全球的联合办公大概占4%,这块的租金规模会在900亿元。写字楼,我们关注一二线城市的,并不去关注三线或者是一些偏远地区的写字楼。酒店有600亿元的收入规模。针对这点,我们怎么样去做?在目前的时点上,我们能够做什么?

第一是新房,就要做成本可控上的战略。还有网络化布局,也就是说,其实说TOD模式的话,这方面运营都是在核心一二线城市的轨道交点。我们和政府一起合作做这方面的创新。长租公寓是资产的运营。标准办公对于我们来说是比较长周期的,在整个周期里,我们也分析了美国和欧洲的写字楼市场,其实中国也有讲过,我印象中2008年的时候,陆家嘴的租金曾经掉过一半,这个影响还是非常大的。

基于以上,我们再说一下为什么我们能够关注这些。这是我们企业的重组是有关系的。一个企业要创新,前提是这个企业有没有基因。你如果是高权利聚集的组织,可能就做不了,如果说你的所有的命令都是从领导发起的,那肯定不行。我们也是相信领导的智慧来自于民间,来自于老百姓。很多都是非常年轻的一些人,随着我们的经验和年龄的增长,我们就是一个低权利的组织,所以我们可以做这件事,差异化的创新。

我们几个业态,也做了自己的一些分析。为什么大家说传统商业不行了,说百货商场不行了,那是不是这样呢?线上再方便,但是实现不了服务和体验,人与人交流是做不到的,但是线下的场所,这些给做商业的提供了一个非常重要的要素,我们说一个商超的空间组织,要远比住宅和社区复杂得多,因为你交互的点是非常多的,客户交互,人与人之间的交互,人与物之间的交互,商家和客户之间的交互,这是非常的复杂,但是也是非常的有序和有空间,所以,这是龙湖正在研究的方面。

过往也有租房,但是缺的什么?我们发现缺的是交流,因为现在的生活是需要交流,这是生活习惯发生的变化,导致了消费习惯发生了变化。

一展空间,就是我们的联合办公。我们现在已经开了一些项目,欢迎大家去参观,也包括长租公寓,我们也开了一些。我们把这些作为我们跟客户交互的点,对于我们的商业也好,关于一展空间也好,包括物业,甚至是O2O,未来都不是问题。只要把这些入口运营好,我们才有大量的客户可以来和我们进行交互,这个企业才会有更大的发展空间。

市场好的时候,一定孕育着风险,市场不好的时候,一定孕育着机会,这个一定是辩证的,任何事情都是辩证的。所以我觉得,在任何时候,谨慎的是我们对市场和客户有惊无险,乐观的是我们通过这么多年的打造,龙湖有足够的能力去从容的应对,这也是我们为什么在去年获得了三大评级机构给我们全投资级评级,这在民营房企里并不多见。

圣象·中国地产六方会谈(一) 巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代

对话主持:高志(北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长)

对话嘉宾:黎明楷(中原地产中国大陆区主席)、杨现领(链家研究院院长)、陈治华(圣象集团企划部总经理)、王宏波(全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人)、叶文青(美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监)、叶兵(58集团高级副总裁)

主持人:谢谢袁春先生,从龙湖的做法分享了很多的干货,最企业来讲也有很多启发和借鉴的作用。我们的主题就告一段落,接下来是我们的圣象中国地产六方会谈的第一部分,这部分谈的主题是巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代。

高志:目前整个中国的房地产形势,现在正在处于一个重大变化之中。刚才碧桂园和龙湖都介绍了各自的发展战略,还有一个话题,是大家比较关注的,就是我们最近中央提出很多地方开始实施租售同权,靠地价的上涨,引起房地产价格的猛烈上升的趋势将会逐渐的发生变化,未来租售市场,可能会同样的发生变化。

今天,我们请到了6位嘉宾,他们从各自的专业角度来讲,都会为未来的租赁市场提供各种各样的创新,中原地产是原来香港最著名的地产租界公司,在国内也做得非常的出色。做二手房是他的强项,现在迎来了国内逐渐以租为主的发展期,特别是在一线、二线城市,咱们请到了中原地产中国大陆地区的主席黎明楷先生,你能否谈谈这方面的经验?

黎明楷:经验就谈不上,因为这个是新的事物。在我们香港这个市场政府提出了这么做,不算看好这个前景,但是不能不参与,不能不做。从做二手房的角度来看,二手房其实我做中介代理,一直有做租赁的工作。但是,租和买一直以来都有做,但是租占我们业绩的比例都比较低。比如说佣金收入在整个分店业绩当中,只占10%,最多是20%。租赁回报现在是很低的,你的租金来做投入,那就是你买卖中的是2个点,或者是3个点,从这里折算出来,做一单生意,基本上做一单大概是1/8左右的收入。

所以,一般中介不喜欢做租单。一般来讲就是什么同行喜欢做租单呢?租单都是给人用来练的,以新人为主来做。

我们也看到,在我们的同行当中,确实有一些行家在租方面投入比较多。但是他们不能纯粹做中间的工作,而是包租的方法来做,包租就是我一个月给你三千块钱包下来,可能就是通过自己的翻新,再租出去,租四、五千,然后赚租金的差价。当然这方面来讲,基本上只有一家公司做得好一点,因为它也是希望通过租单,能把小业主的关系维系好,方便他以后做买卖。

所以,从中介的角度上来看这个问题,其实并不是很吸引人的生意。但是政府推动了,我们肯定要参与去做。那怎么去参与呢?从中原的角度来讲,第一方面,我们应该还是会按我们的服务商的态度来做,我们自己不想包的,因为包的话就等于投资商,所以,我还是喜欢是一个服务。服务的话,对象和以前的对象是不同的,以前一手的开发商,都是协助做前期的研究和定位,到最后的买卖。既然政府现在是推动这件事情,可能会有更多的东西进来做,我觉得这些企业,其实也需要有分析研究的服务,也需要有策划的工作。所以这些工作,跟我以前做一手也差不多,无非我以前教他怎么卖楼,现在是教他怎么把一栋楼租下来,我教他怎么去做这件事情。

我还可以整合其他的服务运营商,比如说做装修的,做管理的,做营运的,还有在营运方面,还有很多高科技,比如打卡进去等等。然后打包,为这些企业服务。我相信这些前期工作还是要做的。

另一方面,回到刚才说的,我能不能做中间服务就可以了?我整合起来还困难一点。现在我还可以整合的是把整栋的长租公寓货源,还是可以做有可能更舒服一点,以前整合小业主,收集小业主的信息是困难的,如果都是大开发上,一个城市就有一栋楼,有一批货去做,我项目这做起来效率会更高。

所以简单来讲,不是要赚钱,但是还是得做,以服务商的身份去做。

杨现领:这个问题可以分享和交流一下。我一直有一个感受,就是做企业,它的核心生存和发展的策略,就是在不断变化的环境中做不变的事情。我认为只有不变的事情才是有价值的。我认为在租赁行业有3件事不变:

第一,消费者永远希望获得真实的信息;第二,消费者永远希望看到好的经济人。第三,消费者永远希望交易本身更确定。如果做到了这3件事,无论环境如何变成,房地产企业都能够生存。因为消费者跟你不离不弃。

这个行业,我认为有3个比较大的变化:

第一,二手房市场规模还会进一步的上升。2016年中国的二手房交易规模是6.5万亿,这是第一次突破6万亿。2016年中国的中介行业,大概150万的经济人,帮助中国的550万家庭通过二手房实现了住的梦想。但是,从未来来看,这个会进一步的扩大,原因有三个:

1、一线城市和二线城市的流动率还会进一步的提升。2016年北京、上海的流通率是3.5%和5%,还有很大的空间。

2、中国未来有大批的弱二线到强三线的城市。2015年我们知道有6万亿是集中在二线的城市。前面3个城市的二手房的交易额,占了90%左右。但是未来的比重肯定会下降,会有一大批的二线和三线的城市进入到这个站场里面。这是城市和数量会扩张。

3、客单价会上升。如果一个城市的客单家低于一万,一个房子,100平,我们收2万块,我们50%分给经济人,经济人完成一单交易要花3个月,佣金收入3300块钱,这个收入都是很难生存的。

所以,在任何的情况下,白中介一定不能够生存,能够生存的一定不是白中介。他要吃差价,必然要做别的事情来生存。但是有一批城市的房价超过1.5万,甚至达到了2万。存量会更快的到来。

第二,大的配套,我认为是假房源时代的彻底的终结,真房源会成为行业基础标准和基础门槛。在这个标准下,互联网对行业的重塑,将会从信息端过渡到交易端和服务端。

互联网在过去很多年有很大的发展,但是在房源上,还需要很大的进展。中国是全球最大的房企市场,你会发现,中国其实也是全球最大的假房源泛滥的地方。这应该成为行业的基础价值观。这是我们行业立足的底线。它本身是一种能力,背后是一系列基础的投入,未来的企业,包括中原,如果我们做不到这方面,我们相信我们都会死,这是第二个想说的变化。

第三,这个行业,会从成交为王的时代走向服务为王。以前一切是为了成交,但是出去说行业未来十年有希望,必然是服务为导向。所以,要想实现这点,需要一批职业化的经纪人,所以链家2011年,我们做真房源,2015年我们推出职业化的经纪人,核心就是为了实现我们服务的导向。

这3个变化是未来所有生存的基础,这个基础大概是我们这个行业未来的希望所在,但是在这个行业下,我刚才讲的,如果做到真实的信息,好的经纪人和确定性的服务,我们大家都会活得好。

高志:服务为王,现在因为房地产市场发展很快,但是我们知道,这个房子从建成的那天起,之所以房价上升是地价和周边的环境影响的,对我们来讲,我们请到了圣象集团的首席品牌官陈志华先生,一般来讲,刚才你们的陈总已经做了一个介绍,作为品牌观,在这样的市场环境下,我们已经做到了中国的第一名,如何适应新的变化?

陈志华:今年的主题,我觉得特别好,圣象从2011年开始注意到中国城镇化的二手房的现象,2011年已经计划布置,我们的市场从新房市场逐渐的关注二手房市场,尤其是在一二线城市。

我们新房到现在为止是占了80%,二手房是20%,这个比例还是不一样的,东南沿海明显高于内陆,一线城市明显高于二三线城市。我们在这么多过程中,我们针对二手房,不断的探索和摸索过程中,也积累了很多的方面。中国今天巨大的存量,我们如何去满足和服务得更好?比如说北京、上海、广州等城市也做了针对性的调研,和很多机构联合看这个市场,我们如何做得更好。

我们作为行业的领袖,做的一切是为了行业做的实验。我相信,这个市场,潜力巨大。我们在摸索的过程中,也使圣象从由于的产品供应商到全方位解决供应商方面转型。其中,我们在服务整个行业。

第一个率先品牌化,全国拥有1万个持证上岗的安装服务人员。我们给中国的消费者提供的是优质的全程服务化。在这个过程中间,实际上消费者在二手房购买的过程中间,它的需求因素,是不一样的。各种差异化是不一样的。

我们总结规律,会发现,在对产品和申请服务的机制下,我觉得可能比新房要求会更高。往往是在新房的时候,很多消费者没有装修经验,会比较理性购买。购买二手房的时候,他积累了一定的信息,这种情况下,对产品供应商也好,服务供应商也好,提了更高的要求。我们在这方面也做了很多的尝试,我们有一套自己行之有效的方案。

比如说我们在广州市,整个地板的销量,60%现在是来源于二手的市场。最好的广告是口碑,任何消费者在中国,99%的消费者在做家庭装修的时候,有3个步骤:

1、在今天是一定跳不过的,他会问亲朋好友,会问周边,问邻居;

2、第二,他要查。

3、他要去门店,去家居建材厂看。这个时候,就会发现,平时做的点点滴滴,平时做的每一户都要求你要做到位,不然任何一个瑕疵都会影响你的口碑。

圣象作为中国地板行业的创领者,不仅仅是关注市场化、也关注整个行业的发展。我们特别希望以圣象自身的探索为整个行业去迎接中国家居行业、中国房地产行业巨大的二手房市场的到来。我们提前做好准备,用我们最优质的产品,最优质的服务,把我们最专业的员工去更好的满足不断的消费升级的市场。

叶文青:感谢高老师。围绕10万亿存量房的时代如何去库存的问题,我的同行也做了这方面的阐述。

对于大部分的房屋中心来讲,尤其是对库存积压的二三线城市这个是非常严重,未来3年之内如何去库存是绕不开的话题。今天上午,钟伟老师在上午论坛也说了,开发商再去二线城市拿地被套是正常的。那我们如何去库存,大家都知道缩小工业的鸿沟是促使整个关系发展的理念。特别是从我的企业来讲,快销上有效的办法,实际上,如果这样去做的话,往往是跟中国的经济增长目标相反的。如果这样做的话,必然会导致整个投资的下降,GDP也会下降。唯一的办法是通过政策的激励,促进房地产和零售。

所以,政策激励不是非常好的办法,但是毕竟它是可以针对市场环境来讲是有依赖的途径的。我们要让真正有刚需需求的消费者能够享受到城镇化商品住房、长期改善民生的生活。在中国来讲,大家都提倡安居乐业。去库存的话题很大,如何拉动经济?关键还是促进房地产的销售。

如何促进房地产的销售?我们站在房地产供应商来讲。美的是这样理解的,过去毛坯房是到简装,再到精装修,购房者的需求是不管在增加的。因为目前精装修体现差异化的修饰和较多性价比进行一个采购和一些装饰,因此未来不应该精装修,未来房屋的硬件、家电都会全部配套完善。美的作为一家全球性电器,机器人以及工业自动化的工业集团,已经在精装房进行了布局,形成了房地产配套的专攻产品。

我们可以在做完善的空调、热水、照明厨房整体家居智能化一体化的解决方案,美的和前十强的开发商已经有8家的战略合作。特别是碧桂园集团,在2004年合作到现在,通过这种整体家居配套的一些优势,在进行全屋家电的配套。实际上也提升了整个楼盘的价值和销售的定位。

我们在家电配套之外,去年我们也推出了地产营销的创新模式,这个模式是开发商、消费者和企业是三方共赢的创新模式。当然,我们也不多做阐述,希望开发商有需求的,我们可以在线下做详细的交流。

叶兵:刚才中原地产提到的经济人目前在租赁行业的佣金的市场占比,刚才讲的是中原的数据只有10%,我这里有两组数据,一种是美国的经济行业,收入来自于租赁市场的占比,在美国我们看到这个占比大概是37%,一种我们今天看到日本的东京,经纪人的收入60%是来自于租赁行业。所以,这里面,第一个观点,我们前面讲租售同权,或者是租售并举,未来的自持物业,我想从这组数据说明一个问题,中国未来进入存量房时代,进入租房领域的将越来越多。

我们在房地产行业里面,我们到底做了什么?如何服务好这个行业?

第一,我们在线上平台做流量的融合。今天的58同城是集合58同城网和赶集网,包括安居客,三网合一的。我们每天在线上平台有3千万流量跑过来要租房,要买二手房,要买新房。我们同样看到一组数据,随着国家的宏观调控和金融政策的调控,我们看到在租赁市场的流量或者用户量占比越来越高,我们基本上能看到58同城或者是赶集网里面50%的钱是来自于租赁市场的需求。我们不断的思考在产品的层面,在DI的数据层面,怎么把买卖的需求导向租赁的需求?但是这是我们产品上一直做的,所以,线上的流量融合,在买卖流量往租赁行业的流量导入。

第二,线上线下的行业的融合。大家都知道,虽然58同城、赶集网和安居客是线上的信息发布平台,但是其实一直做线上线下融合的工作。我们在今年年初的时候,我们战略投资了万科物业,我们成为万科物业的一个战略入驻方,其中就表现出了这样的趋势和态度,既然我们是一个线上发布平台,我们怎么跟线下的,包括万科物业,包括很多开发商集团,不少开发商集团也有自己的物业公司,如何去做好房东的服务,是我们做互联网平台一直思考的事。这里面也包括平台上现在已经有的100多万的经纪人,怎么跟他们结合起来。包括链家和中原,100多万的经纪人在线下提供服务,线上怎么跟线下打通来做好服务?包括如何和物业公司做好房东的服务。

第三,我们做服务的联通。我们除了做房产服务以外,我们有很多本地的服务。58同城,你可以理解为58同小区、58同镇,58同乡,任何一个小学门口,保健公司也好,家政服务公司也好,其实都是58同城服务1700多万商家其中的一个。我们跟万科物业也思考这样的问题,我们今天在这里开会的时候,58同城进入几十万各家庭里面服务好这些雇主,服务好这些房东,有可能是请的小时工,不管做什么样的服务,未来一定会跟小区的存量房,跟小区存量资产的管理,跟小区的业主发生必然的联系。所以,这块工作做好了,未来一定会对我们有更多的帮助。

第一,现在好的时代,我们前面讲到租赁在美国也好,租金的水平远远高于目前国内的租赁收入水平,我相信,这个实地一定会到来;第二,我们作为互联网的信息发布平台,我们一直思考怎么把买卖的流量、买卖的用户导向租房和存量房的交易。第三,线上线下的打通,包括跟经纪人和经纪公司的打通,怎么去做好线上线下的O2O的打通。第四我们服务的融通,怎么跟小区的业主、物业管理结合起来?

王宏波:今天的主题,我的理解,更多的是从住宅的产业来讲,这两天下来,大家都在分享关于地产商和运营商的关系。我个人的理解,写字楼一直做运营,那么联合办公,我们的理解,其实是写字行业一种运营创新。

过去的写字楼的运营,大部分的写字楼是服务大宗型客户,随着大众创业,万众创新的发展,随着云计算、大数据的到来,企业的形态发生了剧变。专业服务类的企业,特别是中大型企业的分支机构机构,对办公的需求发生了明显的变化。联合办公是在写字楼企业的基础上孕育出来的新型产品。它把过去传统企业的招商服务升级为以产业链的聚集,以专业方向的聚集的孵化,或者是一种加速服务,这是在招商服务商的创新。

在运营服务商,把传统的物业服务升级为企业服务的类型,把服务穿透到企业内部,不仅仅是提供外部的服务,还涉及到企业内部企业发展所需要的相应的服务,这是服务方面的创新。

第三,联合办公类的产业,把企业的社区的运营,过去可能写字楼也做设计运营,更关系的是2C的运营,联合办公在2C的基础上会做2B,联合办公是一种运营创新的产品,而且是集成化运营创新的产品。

联合办公产业,我们刚刚成立了联合办公分会,大部分的是独立品牌的运营商。我们看到,我们行业内的很多地产商,包括龙湖、万科、绿地等等都做联合办公产品,我们觉得这个产品的供应链是非常大的,涉及到办公室的打造和办公室的装修,这是一个产业链。涉及到招商,按照产业链的招商,涉及到运营,涉及到社群,它是一个非常长的产业链,这些独立的运营商,更关注的是运营。怎么能够把传统的只面向企业外部的运营进行到企业内部?通过运营让企业城镇,让企业的空间价值提升。

去年整个联合办公市场有148万方的供应,到今年年底预计有700万方的供应。比较乐观的估计,到2019年会有5千万方的供应,这个量级已经是写字楼市场的重要组成部分。这些供应,其实是由不同的供应商来提供的,运营是由专业机构来进行的,这是我想跟大家分享的第二大方面。

第三大方面,联合办公和房地产行业息息相关。我们既跟装修设计,我们跟城市改造,我们跟写字楼,包括跟一些商业,很多在一线城市,包括一些科技小镇,一些文创小镇,也会引入联合办公的业态。所以我们的联合办公和房地产产业链是密切相关的。整个行业也已经得到房地产行业的大力支持,希望达到共赢的状态。

总之,联合办公是以运营为核心的,是提供创新运营的一体化的创新运营,把过去分散类的运营方、资产运营集中起来。

高志:咱们从建筑的材料到建筑的管理,到建筑的服务,到建筑的相应的新的设备,其实我觉得大家不约而同都谈到了一个问题,我们做这些的目的,最终的目的只有一个,就是提升我们地产和物业最终的价值。

特别是最后,我们有关联合办公的问题,因为我们跟地产,不是简单的盖房子了,已经把真正的对美国、对西方国家进行冲击,所以万众创新不是一句瞎话。谢谢各位!

圣象·中国地产六方会谈(二) 强监管之后的金融与地产:松紧的平衡术

主持人:接下来我们就进入到了头脑风暴的第二个环节:强监管之后的金融与地产:松紧的平衡术。早上已经把2017年的房地产行业所遭受的挑战论述过了,融资的难度以及企业的成本之间,如何进行有效的平衡?这是非常重要的。

下面我们就请路劲地产集团主席单伟豹、迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东、旭辉集团副董事长林伟、溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰、中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强。把论坛的主持交给钟伟先生。

钟伟:在座的5位嘉宾都各有特色,单主席在我们行业内历经风雨,还有李总,他主要是玩,他在玩的时候偶尔挤出点时间来工作,还有金融圈的投资者,像刘晓兰先生和付强先生。

第一个问题,未来对中国房地产的市场的判断,我想请教5位的是,您觉得在未来的3年,中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数?

第二个问题,平稳不是太好,但是也不太差?

第三个问题,稍稍有回调。你觉得是哪一种情况?

单伟豹:销售量现在峰顶是差不多了,整个面积不可能增加了,但是销售的金额可能会减少。总的趋势是3年内我觉得还是平稳向上的。

李晓东:我觉得未来三年有5%平稳有一个的区间。

林伟:我觉得还是比较平稳,因为它会波动。今年涨一点,明天跌,总体比较平稳。但是,会加剧集中化,整体比较平稳。

刘晓兰:我会选择一,它会集中在大的企业里面,相对增幅会高,但是整体上会控制在5%左右。

付强:我觉得单纯的预测,是平稳。但是实际上要做经济分析的话,得作出坡度,但是目前的体量是差不多的。

单伟豹:现在政府的调控政策是每一个城市发布出来的。有些政策出来,我们看不明白,没有在供求关系方面做工作,所以,我的预测最迟到明年年底,这些政策,会有调整的可能性。有些措施会纠正过来。房地产还是会正常的稳中求进的发展趋势。

李晓东:因为刚才这个问题,是一二线城市现在做的事,三四线城市现在重点不在限制,而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉,目前的政策,各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说,按照主持人给的几个答案里面,我偏向于说如果是限购的政策,随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制,我觉得可能持续的时间会长一点。

林伟:我比较赞成单总,调控是每一个城市掌控得不一样。但是,因为十九大要召开,每一个城市都想跟中央表态,所以目前的感觉,调控是比较乱,比较没有章法,有的地方甚至是不合理、不合法的。因为它已经追溯了很多的东西,造成了企业投资的时候,很多时候是无所适从,但是只要出调控,都是阶段性的。未来两三年内,随着十九大以后,新的经济战略出台以后,每一个城市,都会回归理性。对这个体系情况有所调整,所以我觉得这个调控会慢慢更好。

刘晓兰:我个人的判断,短期内,应该还是不会放松,但是我们要赞成李总的观点,要分不同的城市,最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性,所以这个是相对的,所以不同的政策上会有阶段性的调整。

付强:应该说整个中国的经济结构,各方面都提去杠杆、防风险。风险方面我们是高度重视,但是无需恐慌,还是做好自己的事情。金融创新当前来说,监管还是促进一个更好的公平环境。我们国家金融最新的情况,上半年贷款是73.5%,非金融企业的债券加起来不到1%,直接融资还是会进一步的加强。

我觉得在这个方面,其实房地产金融,在中国是刚刚起步。如果把中国和美国的金融比较,我们差得非常多。中国只是占到了千亿人民币的规模。所以,一方面,除了传统的开发带按揭之外,还有大量的东西,就是存量,让存量流动起来,这是我们需要做的工作。另一方面是城市更新。如何进行城市更新方面,我们还在探索,这方面有很多的空间。

钟伟:刘董事长您做投资的,您怎么样对地产投资?

刘晓兰:我不是专门做投资的,李总比较了解我,我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本,这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间,我遇到了3个非常有意思的现象。

第一个来自于投资机构。今年上半年,他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的,即如何能够安全的拿到预期的退出?所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里?他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产,最后来实现他们资产带来的一个退出,这里面代表新的是蓝山资本等等,最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。

第二,运营商,比如说他们在这一轮里面的表现,我觉得最有表现是我们的毛大庆,大部分的人是自有资金到办公室市场,因为这个相对来讲启动资金门槛比较低,但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产,通过空间的应用来实现资产的溢价和增值,最终吸引资本市场,但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅,他们希望在资本的市场能够有益得到溢价,这个是特别有意思的一波出现。

第三,开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业,他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产,是因为他们快速往前跑的时候,后面就是仓库的压力越来越大,如果林总你们家的商业存量有几百个。

林伟:我们一直是轻资产的战略。

刘晓兰:在新的政策下,他们要发展,但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下,他们的现金流回流又碰到了问题,这个时候,他们回过头来,去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献,比如说资产资本证券化的时候,又碰到了一个环节,这些资产如何变现?这些资产如何动起来?又回到了资产的资产运营能力。

我发现非常多的开发商找到我,希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力,帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力,能否变现,为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度,这一段时间看了非常有趣的现象,我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标,这是我的分享。

单伟豹:其实房地产是有金融属性的。如果把房地产仅仅看成房地产,你的发展是有限的。在美国和英国主要的房地产是基金。下面的开发商是地区性的,不是全国性的。中国这种趋向,我相信也会慢慢的成熟。一个大的企业,路劲除了做房地产,我们也做高速公路。在这两年过程当中,我们做得很大,或者是做得快,或者是盘活你的高速公路,这个还是不错的。如果没有这个概念的话,你就靠自然增长,它是有限的。跟别人比你不用金融的手段去开办你的产业,无论它是什么,规模有多大,如果不用金融手段去做,我相信你是做不大的。

我们这两年,也开启了我们的房地产基金,以基金的模式做高速公路的投资,也是比较成功,同时你的运营变得非常的重要,不仅仅是资本的能力,而是资本的运营能力变得非常的重要。方向性的东西不会错,如果不了解房地产的金融属性,不用金融的手段开发,量是做不大的。

李晓东:首先还是做金融方面。这几年,一年大概有1/3的时间,没有在一些公司的具体业务中,也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势,确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候,大家谈得比较多的是“互联网+”的事情。

其实可以看到,这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产,这两年随着互联网空间,很多的交易,不需要面对面了,把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看,很多的基金公司就是在乡下,美国很多大公司的总部也放在乡下,包括谷歌。这样的业态,带来的投资机会的变化,也是非常大的改变。

原来中国的市场是新房的市场,是增量的市场。在这个市场里面,应该说,中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本,万科在销售额达到1千亿的时候,已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家,所以我们的新房市场,一直一马当先,但是逐步的向存量转化的过程也在发生。

在新房市场占主导的时候,很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化,都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下,还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法,我觉得中国现在运营商要取代投资商,我们很不幸,我们就是投资商的角色。

中国下一步随着房价不断的攀升,特别是地价也在上升。未来作为基金的话,很难合理算出投资回报,现在更多的是看相其他的价值洼地,在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化,好像谈的人少了。但是,我觉得未来的3年,我还是鉴定看好这个领域里面,资产的全球配置和海外地产的投资,这是我未来3年会关注的。

林伟:未来3年想做的很多,但是要求是3个:

第一,旭辉还是会加强稳健快速的有质量的增产。这几年对旭辉企业来讲,还是有很多合作。还有快速的增长,能够增强我们企业的核心竞争力,能够提升我们企业的品质,从而获得资本市场的认可。能够得到更多低成本的资金,为下一步的发展储备力量。

第二,我们希望能够更加深交流合作,旭辉合作的项目非常多。我们合作的伙伴,有金融机构的,有行业内部的,也有一些地方的民企,合作的模式也是五花八门,但是宗旨只有一个,就是双方的优势互补、合作共赢。这也是一个相互学习的过程,这个合作还是会坚定不移的做大做强。

第三,今天上午各位老师也讲了,接下来,世界资本市场是越来越收窄。在这个过程中,小机会是在运营商。这也是旭辉最近思考的。所以我们去年成立了7个葫芦娃,7小龙,其中有一个板块是围绕基金,还有长租公寓板块。这两个板块,我们有一个想法,基金板块,就是和资本市场接轨,长租公寓板块就是考验我们对持有物业的运营。随着政府对整个城市发展的规划和调整,这两个城市,包括深圳,可持续供应的努力越来越说,甚至在北京,每一个区都接到城市的指标,所以,在北京上海,它没有办法做到可持续每年的增量开发。它很多会被动的进入存量资产的运营,所以,旭辉也做这些方面的调整,包括在商业地产等等,希望在这上面增加合作资本。

这样我们把两个方面做好,就可以贯穿从资本到开发商,到运营商完整的链条,这样的话,才会让我们今后在面临新的发展时代,抗风险能力更强。

刘晓兰:我曾经是开发商,也做过投资,也做过运营,所以这3个角色。当我经历过了以后,未来3年我想尝试做第四个角色,就是我作为资产管理,我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心,为什么呢?因为当我都经历过这3个角色过,当这个时代来临的时候,我发现了一个现象,就是我刚才说的,这3个角色里面,都有它的巨大的需求,可是出现了信息的不对称,人才的不匹配,资源的浪费。在这样的需求背景下,有没有这样的平台,能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来,让更多市场得到精准的诊断以后,能够找到专业的医生,这医生就是我们的运营商,还有找到匹配的资源,与他们合作。

这样的话需要有这样的平台,这个平台我们已经尝试了积累了3年以后,已经有开发商、运营商和投资机构,有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台,为我们有需求的3种不同的机构输出共享,让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配,让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好,让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候,如何让它快速的预判,跟什么样的投资机构进行匹配,跟什么样的投资机构进行合作?未来三年,最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才,我们知道这条路怎么走,但是必须尝试。

付强:我们作为一个金融机构,最终的目的是服务好我们的客户,促进企业的发展。大家都知道,国际的大行都是设立了房地产事业部,我们有完善的研究规划、开发、营销,包括产品设计、风险管理的团队,我们在全国26个城市设立32个团队,员工是400人。目前,地产业是越来越向大企业集中,越来越向10强的企业集中,这是很好的融合。

目前为止,我们的效应和质量都还是很好的。我们的质量在全国的商业银行里面是排在前列的。我们作为事业部,我们希望搭建金融生态的平台。给企业提供商行加投行的完整服务。

现场提问:我想问单伟豹,您对这些年路劲地产的发展满意吗?

单伟豹:我肯定是不满意的。香港所有的房地产都比较保守,没有适应中国高速的发展,也没有适应国内在各方面的突破,所以确实是比较保守。比如说,中国的“一带一路”,谁都知道“一带一路”是什么东西?上次我们开董事会,我问我的董事们,我说什么叫“一带一路”?很多人都不会。所以,基本上,香港的以前的工作模式是落后的,没有与时俱进,路劲也是一样。我们在尽量改正中,但是我是不满意的。

现场提问:林总,未来5年做3千个亿,如何实现的路径,能不能再透露一下?

林伟:3千亿是我们今年提的“二五战略”目标,我们的“一五战略”是在2012年提出的。我觉得路径,首先要选试点城市,要布局在多少的城市,才能够完成3千亿的布局,所以第一个是布局。

第二,如何阐释城市产品线的规模。上一年的目标是800亿,年初的时候,800亿内部就有内部认筹,这个是根据已有的计划投资的,每一个城市都要做,我们布局了以后,每一个城市需要做自己的格局的安排,去争取,去突破。

第三,就是我刚才讲的合作,加大与每一个城市优秀的企业合作,为我们实现目标得到快速的帮助。旭辉最近新进的青岛、济南、郑州等等,都是建设与当地优秀的合作伙伴快速的融入这个城市,像西安,我们这个月初进去了,但是今年就马上能够实行5个亿的销售。

钟伟:谢谢5位嘉宾,我们第二轮的论坛到此结束,谢谢各位。

圣象·中国地产六方会谈(三) 市场的凛冬:预期与应对

主持人:接下来进入第三个论坛:市场的凛冬:预期与应对。大家都知道现在的调控肯定是史上最严厉的,调控到底能够进行多久?不同的嘉宾的看法是不一样的。

接下来我们邀请:天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁徐树山先生、新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生、泰禾集团副总裁沈力男先生、龙湖集团副总裁袁春先生,邀请21世纪经济报道编委袁一泓先生来主持。

袁一泓:这是我们今天的第三场对话,我想请问台上的几位嘉宾,今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初,房地产价格会有一个明显的下行,大家同意不同意钟伟的判断?

袁春:我不是特别的同意。一线或者是核心的二线城市,会保持相对的平稳。当然这里面的原因,也有限价,所以价格也不可能涨,因为政府给你规定的价格是不会涨的。

但是,由于前两年的土地供应上相对来说不是特别多,所以也不会降。一二线城市的下半年,包括到明年应该会相对比较平稳。三四线城市,我也没有办法判断,以现在的企业情况来看,会有变数。因为有一些三线城市已经出现了一些限购,所以,如果中国的市场出现一些变数的话,会出现在三四线城市。

沈力男:如果价格要下降,特别是下降不多,我觉得是不太可能的。今年的市场调控的力度虽然非常大,但是其实市场还是非常不错的。去年说是房地产的大年,今年上半年的话我们有6万亿的销售。从量价关系来看,我觉得可能价格不会大幅的下降。

第二,目前的房价,政府的各个手段上让你下,它的确可以下,但这是不是真实反映了市场的情况?可能是希望有很多的商品房便宜的均价等等。我觉得我们应该进行综合考虑。

欧阳捷:钟伟老师是我很尊敬的一位教授,他今天讲的东西,对我们来讲很有启发。但是我们在讨论房价到底会不会下降的问题,我们不仅仅是看表象。房价到底会不会降?我们要看几个问题:

第一,我们的地价不断上涨,地价上涨是不是支撑房价上涨?不一定。但是能不能让房价下跌?我觉得也很难。如果地价不断上涨,房价不断下跌,谁会做赔钱的生意?所以这个逻辑是说不通的。

第二,即便和大家分享的时候讲到了房价可能会出现下跌,但是我觉得是局部的。我们的客户越来越少,在限购现代的情况系,大家都抢客户,为了抢客户,我们不得不采取降价的手段,但是降价的手段是无法持续的。

第三,如果说房价真的出现下跌,确实在去年全国很多城市房价大幅上涨的时候,我们也看到了有的城市出现了下跌,这个城市是深圳,号称有业主下降了100多万抛售。在这种情况下,出现个别的现象也不奇怪。今年的北京曾经出现过,有的业主把房价下降卖了,包括二手房出现了降价的情况,但这不能说明市场是真的降价。

那么,下半年会不会出现真正的降价呢?我觉得有这种可能性。但是,时间不会太长,不可能延续到明年,谢谢。

徐树山:关于房价下降的问题,我们单纯的谈这个问题是没有意义,因为我们的房价是否下降,有它的前提条件,我们的房价判断依据和背景是什么?如果按照市场经济来做判断,价值是升是落,大家估计都有自己的理论,或者都有自己的逻辑。

我们来判断房子涨还是跌,我们的依据是什么?

首先,我们说是个政策性的市场。其次,我们对市场的基本判断来说,应该还是乐观的。因为我们的房地产需求和资源性,主要是一二线城市的地产项目,资产价格,我认为是供应问题。但是在运作的过程当中,它的本质价格基础没有问题,但是因为我们在调控过程中,我们不知道这个价格的走势。包括今天我们说的凛冬,这个是不是真正的冬天?这个冬天是什么样的冬天?这个冷是什么冷?探究了这些,我们才能说怎么决策和怎么应对。

所以,这没有准确的判断。我个人对房地产的前景是看好的,因为资本价格不会受影响。所以究竟什么时候,能够回到它的真实的面目,要看这只调控的手,什么时候能够松开,我们的感觉才能够变成最真实的现状,我们才真正知道我们的肺活量多大,我们的氧气够不够,这个时候才能体会出真实的市场的东西。

袁一泓:房地产信贷、融资渠道是明显的收窄,它的资本成本塞上升,我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点,您所在的企业,资金利率和资金成本有没有上升?如果在上升的话,是什么样的情况?

徐树山:肯定是要增高的。

欧阳捷:我们过去一直讲一句话,钱多了,钱就不是钱,对有钱的一切都会变得更加值钱,尤其是不动产。今年的情况来看,恰好相反,钱少且贵,钱少了,大概就贵了。所以我觉得,下半年,对于房企来讲,需要更多的应对,关键是你有没有更多的钱。如果你手上有足够的现金,我觉得钱贵和便宜不是最大的问题,关键是你能不能掌握到足够的现金。

我们作为大的公司来讲,资金成本变化的影响不是太大,包括我们最近也发债,包括我们也发了中期票据,所以总体来讲,资金上,不觉得很紧,但是企业越大,其实你的资金的需要量也越来越大,所以钱永远是却的。

沈力男:通过市场的提升,在座的很多企业其实都不太缺钱。但是对企业来说,是在对的地方做对的事情,加速它的周转和产业研发应对周期。

袁春:前面也说了,因为龙湖从来没有用过非标的融资方。今年综合的资金成本,和去年差不多,会维持去年的水平。

袁一泓:为什么谈价格?我要引出下一个问题,任志强先生的音频演讲,对今年的销售面积做了预测,可能还会创历史新高,在座的嘉宾是否同意?

徐树山:我比较同意这个观点。因为刚才我说了,资产价格不存在问题,因为市场还很火爆,只是我们有的调控手段是暂时的有点问题。

欧阳捷:今年4月23号,我们就写了一篇这样的文章内容,今年的房地产将超越历史,变成一个新的历史高峰。我觉得这个判断,不是现在才来说的,我们年初的时候,在4月份,甚至在去年年底我们就提出了这样的评价观点。

其实到现在为止,下半年会不会出现变数?我们曾经测算过,假设下半年的房地产市场下降7%,今年的销售面积依然跟去年基本持平,由于我们房价是上涨的,所以销售额超过去年,应该也没有什么疑虑的。

沈力男:首先,去年的背景是去库存的大背景,今年是调控的大背景,如果在调控的大背景下出现历史新高,这个是值得考量的。从今年上半年来看,基本时间过半,一个是6万亿,一个将近7亿平方,这个的推动力和惯性是非常大的。所以今年,我觉得很有可能再创历史新高。现在很多企业觉得调控比较难受,是因为各种的限制条件,市场很大,关键你还在不在,你的日子过得好不好。

袁春:我觉得我不太赞成这个说法,不是说现在的市场不好,而是几个原因。

第一个,一二线城市的供应量的问题,很多地区的供应量不足,我们自己所在城市的供应量,从3月份开始到现在,环比去年都是下降的,这导致了成交量也是环比下降。

第二个,今年的三四线城市去库存特别火,我们也观察了南通、徐州的情况。大所以,我觉得大的判断,一二线城市在下半年的量估计还会缩,如果大家关注北京和上海的数据就可以看到,这个量缩得特别的厉害,所以变数还是存在于三四线城市。

我们自己也有一个实时的数据,3月份,比如我们有一个数据叫二级客数的转化率,二级客数是什么呢?就是我们到达售楼处的客户的来往,我们已经是线上的实施沟通,比如说我们每分每秒都可以看到有多少人来。第二个是叫转化率,来的人有多少人买了房子。这个数据在今年3月份达到了最高点,就是来100个客户,有13个人买房子。到6月份,已经降到了11个。

还有一个数据,是来了以后多少天形成成交的?3月份大概是3.3天,我们6月份监控的数据是7.6天。这两个作为一个指标的话,它不是用来决策的指标,它是一个判断指标。从这个指标来看,下半年,这些政策已经形成了效力,在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎的看这个市场。所以我认为今年的变数是在三四线城市,一二线城市是绝对不可能的。

袁一泓:接下来的问题,是大家未来不得不面对的,就是你现在认为是限制,但未来可能不叫限制,我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题?你觉得这是一种常态,还是短期的?

袁春:我觉得不可能是短期的,因为现在各地非常严,如果是从业者的话,都能够感受到这个力度。我是能够直接感受到政府的调控基本上没有商量,到今年年底会放松,我觉得也是不可能的。明年可以期待,当然应该是明年下半年以后的事。

沈力男:限的问题是一个常态,但是限的程度,我觉得还会有一些变化。比如说像北京这样的限购,我们觉得是长期存在的。因为目前城市的调控目标是限制特大人口的规模,这个限制是可以很清晰的判断的。

但是限价,到底什么时候可以松动,我觉得还是可以有时间来换空间的。如果说北京有10万套到20万套的房子出来,政府也没有理由说你的地价是5万到6万,你只能卖7万到8万,这个也不符合市场的规律。还有一些限制措施和调整,还是有一定的空间。但是政府是强势的,一旦上去就下不来。开发企业这么多年,都是带着镣铐跳舞,看你能不能跳得好。

欧阳捷:我个人觉得,像上午所讲的,房地产已经进入了限制性发展周期,无论是限人、限地至限钱,还是我们限售、限价,或者是限婚,限制性措施是政府现在最拿手的东西,因为可以立竿见影,对于政府来讲,我们在政府做过,所以我们非常理解他们。其实政府工作人员是最大的职业经理人,但是跟我们的企业经理人不一样,政府的经理人做得好,但是做不久。因为你做得好会提拔,做得不好也做不久,做得不好不坏可能才能做得久,但是没有人想做得久。所以就是想在最短期内就把这个问题解决掉。所以我觉得从这个角度上来讲,所有的限策略,一定只会加强,不会削弱。

徐树山:这个调控,我认为应该是常态,短期内不会撤掉,同时对市场的影响,短期影响会很大,也会有明显的影响。但是从长远看,将来还是限购。房地产基本的市场还是很强劲的,所以我觉得政策会延续,影响是短期的,还不会太远。

袁一泓:大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么,对我们企业来说,问题就来了,如何适应这种新常态?有什么样的应对策略?比如说规模,我们看到的新一轮,过去几个事件,以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园,这几年的增幅也是很可怕的,一千亿到两千亿再到三千亿,还有中型到大型房企这块,刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头,金科两千亿,还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地产也是153%的增长,为什么规模会变得这么重要?难道就是因为这种市场占有率,你不追求规模,就会被别人并购掉?是不是有这样的危机感?请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展,调控是机遇还是危机?

袁春:规模肯定重要。100亿和1千亿的企业的玩法和空间都不一样。但是大家可能还是前面说的,更多的讲的是新老市场。我觉得3千亿也好、5千亿也好,哪怕1万亿也好,两个事情都是要关注,一个是你背后的负债表你需要关注,因为这张负债表决定了你能够玩多久,相信做企业的都非常明白。

第二件事情,你做到你有这么大规模以后,你下面想做什么?我觉得有2个,从龙头来说,两个事情。第一个肯定是利润,如果没有利润,我相信你对股东方,你对员工,你对你的客户,都没有做好。你肯定要看利润,利润是一个核心。第二,你有面对这样的市场,而且这个规模以后,你有这么大的现金流,你还想做什么?我们一直是把我们的回款投到我们的持有物业上,无论是商业也好,无论是长租也好,包括一些写字楼也好,我们会这么去做。所以池子大了以后,规模打了以后一定是有用的。我对于一千亿的回款,两千亿回款,因为我们把回款看得比签约重要,因为回款是有质的,签约毕竟还是一个数,所以我们把回款的一部分投到持有物业里,也就是说这个质越大,那我们可能投到持有物业里面的就越多,这个对应来看,我们从去年下半年到今年上半年增速市场和新房量比市场高一点的时候,如果关注的话,你们会发现,对持有业态土地的获取上,我们的量也是非常大的,所以这个也是一个,背后还是那张负债表,这是非常重要的。

沈力男:规模也是很重要,但是还是没有宣布它的目标是多少?能不能宣布一下龙湖五年的目标是多少?

袁春:我们的内部真的不看目标,第一我们要看利润,第二看市值,包括回款。

沈力男:房地产企业,目前规模不是万能的,但是如果没有规模是万万不行的。为什么做规模?首先规模是现实存在的,它目前有10万亿的市场。中国有什么行业还有这么稳定的大市场?首先是它的量级非常大。

第二,的确这个趋势是整合的趋势。我们过去讲强者横强,弱者横弱,目前看真的是现在是强者横强,弱着消亡。

第三,房地产商也是资源整合商,它如果没有资格,整合不了这么好的施工单位,那么好的资金配套单位和上下游的供应商。

第四其实开发商是在对的地方做对的事。我们经常有这样的话,地如果拿错了,怎么追都追不回来。地如果拿对了,核心就是战略区域的选择,选择京津冀、长三角和珠三角,目前战略性的进入了郑州、武汉、合肥、太原核心的二线城市。这样的话,保证了我们的规模是有效的增长,这个增长是有质量的增长,有利润的增长,这是在对的地方。

另外要做对的事,我们认为改善型需求的发展,人文对改善的预期是刚性的。房子不是用来炒的,是用来住的,但是房子不仅仅是用来住,如果仅仅用来住,大家住在山洞里就差不多了,我是觉得这样的。如果说是用来住,在住后面加各种形容词都是成立的,怎么住得更大、怎么住得更舒服,怎么住得更美、怎么住得配套更齐全、怎么住得更健康、怎么住得更有特+色等等,这些都是我们的发展目标。从这个角度讲,比如说我太太的时候,我们在推进新风系统的适用,这个就是让住得更好,那么南方过去有争论,是不是取暖太浪费,但是我们觉得可以改善型。

所以,总之在对的地方做对的事情,这样有助于你的稳健发展和规模的体现。

欧阳捷:我特别同意刚才袁春总和沈力男总的观点。我们过去经常讲过一句话,有规模才有江湖地位,有江湖地位,才有话语权。当然,我们觉得,在今年年初的时候,我们还写过一篇文章,“叫不进则末”。就是说,不是你不进则退,而是不进则末。我们可以看看,过去活跃在博鳌论坛上的人,可能不是我们这些人。但是那些人去哪里了呢?所以我觉得,战略的未来,可能除了我们刚才袁总所说的利润和市值、回款,我觉得战略也很重要。

今天钟伟教授也讲了,规模不重要,但是要考虑做资产运营。我们觉得资产运营也是需要规模。因为你做资产运营,你想做得好,你必须有规模,有规模才有体系,你才能吸引人才,才有好的合作伙伴跟来你合作。所以你才能够得到金融系统的支持,所以还是得要规模。

同时,今年持有五月广场要达到50座,到2020年我们希望要超过100座,如果没有这个规模支撑,我们想可能今后讲商业运营,可能我们就没有话语权了,所以对于我们来说,规模发展也是投资和赞成,所以我觉得对于企业来讲,我们还是必须要去把我们的规模做好,只有先做大,才能再做强。

袁一泓:徐总,您觉得规模看得见吗?

徐树山:规模目前来看,对上市公司重要。因为你的融资、金融都需要规模,才能够实现融资发展的结果。但是,对未上市的公司,我认为未必追求规模,应该追求利润。因为我们的杠杆本身就少,所以说我们没有必要简单的追求规模,我们追求利润就可以了,因为房地产这个行业利润比较雄厚一个行业特征,所以说应该对应未上市应该追求利润。

那么,刚才大家讨论规模越大越好,没有规模就没有江湖地位?我是持反对意见的。

首先,房地产就没有规模效应,你也没有可持续性。尤其我们现在中国的地产,都是同质化生产,都是开发销售型。你的规模,你上市了,肯定需要规模。但是,你面对的市场,是不是随着你的量大、你的资源是不是随着你量大?我们看到情况是需求增量这块的市场一定会萎缩。资源一定会枯竭,一二线城市的资源,好一点的土地资源现在还有吗?没有了。谁来支撑你的规模?所以说,房地产,应该说你本身没有规模效应,比如说我们做制造业的,我们通过扩大规模能降低利润,降低成本,比如说零售业通过增加店面占有市场。房地产通过扩大规模能够降低成本吗?1万平米、100万平米、1亿平米,你的成本降低多少?你的市场占有率是多少?你的市场战略率从你的角度,是让你控制的。当然说,我们这里商业房地产是有规模效应的,所以说我们有100万平米的经营物业、有200万平米的经营物业,这是不一样,那肯定有规模效应,有可持续性。

所以说,现在很多的地产向规模企业靠拢,我觉得是过去和暂时的,未来肯定不是的。现在我们很多的巨头在调整自己,说我们在调整,说我们要寻求新的发展增长点,已经感觉到这个问题的存在了。包括我们一旦调控紧缩的时候,大的开发商首先带头贱卖,因为你有销售规模,不该卖的房子你得卖,为什么?因为你得满足你的规模,可是你明年,你市场不管怎么样,你得买地不该买的地,也要买。所以这样的情况,不是很顺畅的一种模式。

所以说,房地产在股市里拿钱,你不具备规模没有可持续性你根本就没法干。以前我说过,警惕中国的房地产的恐龙现象,巨大的恐龙瞬间消失,就是因为你需要的市场瞬间没有了,你需要的资源瞬间没有了,你的业态必须要大幅度的调整。包括你的债券、股权等等,一旦这些东西都调整完了以后,你还是过去的开发商吗?你还是过去你那个某某公司吗?这个我觉得是警惕的,我感觉所有公司如果要上规模,要分析透彻什么叫做规模,该不该做规模,这是我的判断。

袁一泓:谢谢,徐总。很明确上市公司这个规模是可以理解的,但是它这个盲目规模是是持续的,资源也不支持的。今天我们几位嘉宾分享的几个关键词,一个是趋势、价格,一个是销售额,一个是资金成本,还有一个是规模。这是我们作为企业必须关注的核心的要素。

今天我们要讨论的话题,就是这些。台下有没有想向嘉宾提问?如果没有的话,今天的对话到此结束,谢谢几位嘉宾。

主持人:谢谢各位。我们经过一天的主题发言和头脑风暴。大概能够梳理今天讨论的几个关系:

第一,宏观调控与市场规律的关系。这在一定的程度上,决定房地产的价格整体的趋势及其价格的区域与城市的特征。

第二,我们也考虑了消费的待机的变化与地产的业态的变化之间的关系。嘉宾们非常敏锐的看到作为消费模式所推动的地产经营模式的变化所带来的商机。这是商业关系模式的应用。

第三,我们有花大量的时间来讨论房地产重要的问题,这就是说钟伟先生提出来的“房地产的爆发是增长的红利,是否已经淡去?”如果单纯是的话,那么房地产行业的新的增长方式。1、是靠什么因素来推动?2、能够持续多久?这是第三个我们谈论的关系。

第四,我们谈论的关系是中国房地产行业的发展,不仅仅是要看国内的环境,也要看国际的环境。两个环境的叠加,是否对房地产行业在国内乃至于全球的布局有所启发?这是第四个我们要讨论关系。

第五,我们要讨论的关系,就是金融的新政策和新的形势,如何作用到企业的规模、企业的成本和企业的效益?规模、成本、效益新的模式到底是什么?尤其是在新的金融政策的环境之下。这是第五个关系。

第六,也是刚才谈到的一个问题,那就是房地产和集中化的程度,如果是不可阻挡的趋势的话。那么,中小房地产的企业能不能以其产品和服务的特色生存下来?以及生存的方式到底是什么?

以上就是我归纳的今天从上午到下午主题发言到论坛发言的主要讨论的几种方式。当然我们讨论了这些关系当中,也涉及到企业内部的转型以及企业的内部的潜力的挖掘以及企业在新的营商的形势之下出河转变自己的经营理念和自己的经营方式。我想各位大的企业,谈到自己企业的过程中,都相继的讨论到这些问题。

大家发现有一个有趣的现象,至少我主持这个论坛这几年来,参加论坛的企业,其实并没有发生太大的变化。也就是说,大家都说狼来了,但是大家似乎都占据着这个论坛的位置,畅想自己的观念。明年、后年,我们也希望在明年后年的论坛当中。一方面,刚才主题发言和论坛讨论发言的各大企业嘉宾朋友依然继续参加。同时,我们也希望在新的形势下,有新的模式和业态的新生力量代表,能够参加这样的论坛。

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