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直击博鳌3:银行都不拼规模了,你房地产企业拼什么规模?

导读:博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于今年7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。

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大会议程如下:

09:05

博鳌·21 世纪房地产论坛第 17 届年会正式开幕,大会由复旦大学国际关系与公共事务学院教授、《最强大脑》节目主持人蒋昌建主持。

复旦大学国际关系与公共事务学院教授、《最强大脑》节目主持人 蒋昌建

09:15

南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军致开幕辞。

南方财经全媒体集团党委书记、董事长 王义军

王义军:进入2017年,调结构、防风险成为经济政策的主基调,传导到房地产领域,我们看到,在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下,房地产行业大象起舞分化加速。在城市更新、特色小镇、产业地产创新层面,从单一的建造商向运营商的转变方面,在社会资源的多元聚合方面,在存量市场和居住后市场方面,中国房地产正在新的空间为即将到来的变革探路前行。

接着是全联房地产商会秘书长赵正挺致辞。

全联房地产商会秘书长 赵正挺

赵正挺:当前房地产面临一轮的调控和监管,行业也进入了成长,所以,企业分化非常严重,与此同时,也迎来了“互联网+双创”、“大数据”、“一带一路”等历史新机遇。我们迫切需要商业模式的创新,也需要我们向城市运营商转变,我们已经开展了行动,积极引导会员企业创新发展。我们期待通过本次博鳌论坛,能够启发大家找到新的解决方案,适应新常态,拥抱新机遇,共创新未来。

09:22

下面是全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生做主题演讲。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长 聂梅生 

聂梅生:全国金融工作会议对房地产业的指导包括:1.服务实体经济:一带一路、特色小镇、大健康养老产业;2.防范金融风险,抑制房地产泡沫;3.深化金融改革:关于直接融资,民营金融机构等。

应当防范金融风险,首当其冲是防范房地产风险,但我不认为会出现房地产泡沫破裂的现象。

10:03

因为昨晚的台风影响,航班延误、行程安排原因,华远地产原董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强未能亲临现场,但仍然非常认真地录了音频+制作PPT。

 

任志强:首先,什么是充分市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,是因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其他。就国家体制制度而言,最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

其次,户籍制度,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房,变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,大家很多人去投资房子,那么,是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

我们又可以看到,许多城市在谈住房的租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。那么,我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。尤其是很多城市在限制住房价值的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。

我们再再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。

那么,你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?从土地供给的情况看,已经成为推动价继续上涨的必要条件。那么,我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

“稳”是十多年放在第一位的经济政策,它的背后是在翻两翻的情况下,要防范金融风险。要在增长与风险求得平衡,这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此,二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候,大约都不稳定。

经过对标土地价格来看,土地的价值是非常高的,而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。也许根本不够一个建筑费用,可见土地价格的上涨还会推动房价经济上涨,我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的,而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价,这是6月份国家统计局公布的数据对比情况。

你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗?我们再看当前的宏观政策,一个是“三去一补”就是中央经济工作会议提出的。稳中求进更是已经连续多年中央提出的一个口号

另外,去年中央经济工作会议额外提出一个防范金融风险的问题。最近我们也该看到成立专门的金融稳定发展委员会。“稳”是十多年放在第一位的经济政策,那么其背后的原因一个是我们有翻两翻的指标。第二,要严防风险。第三,是在增长和风险之中求平衡。因此政策中重要指标就是看增长的风险。

今年,增长是可以得到肯定的,不会发生太大的问题,因此防风险就比稳增长更重要了。我们再看货币政策,最近两个多月时间,出台了近20多个文件,从严限制各种融资和信贷。同时,M1M2都是下降的趋势,并且会继续延续。

我们可以看到,美国的利率在上升,中国的资金价格也在上升。尤其是个贷利率的上升,对购买住房来说有较大的影响,个贷利率上升比涨价支付成本更高。个贷是用未来收入流来支付的。这些未来收入流包括了房租、房屋升值、工资收入和货币贬值,但是如果首付提高和个贷的利率上升,这些升值有可能无法抵消个贷利率上升而导致的困难。

我们还可以看到,今年1到5月份,108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高,但是仍是下降趋势。我们再看看2015年和2016年新增的债务是8500亿元,而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,今、明、后3年大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。所以,也会影响很大。

那么什么时候有可能出现下调政策的条件呢?一个是房地产快速下行,一个经济发生波动。另外,就是实体经济发生巨大的变化。今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多,所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。

我们在看微观政策,微观政策中,多了很多的东西。比如说,相互“矛盾”的东西。一方面,在限购,很多人认为限购会导致购买力消费下降,但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?比如说上海。摇号一定是购买大于供给的现象。因此,在不同的地区,微观政策是也差别性的。出台的政策既有限制性、限制需求,让市场下滑,但是有一些反而是让市场继续热度上升。尤其是限制价格。如果中国使用的不是平均数,而是中位数调控,那么也许控制条件就发生了变化。中位数表示政府只用管中位数以下的房价,而不用去审批中位数以上的房价,因为要保障中低收入家庭的住房问题,而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消费。有一本书叫《平均的终结》讲恰恰当我们使用平均数的时候,常常会对市场产生错误的断,而且只有使用中位数,尤其是房价,使用中位数的时候才能对市场有更好的,更清楚的一种认识,比如说前面我们用到的各地区房价,在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的,但是从房价和地价对比中可以看出来,地价起到了推动房价的重要作用。

通常,市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中。价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。

我们再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中和宏观政策中,有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题,并不会因为微观政策而发生变化。所以,人口再继续向城市集中,特别是中小城市的人口向百万或者三百万以上的城市提出。

另外一个不变,是我们户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩,因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。

那么,开发商以投入的项目的部分,也不会因为微观发生变化而变化。那么,住房需求,一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样,不会因为微观政策而变化。但是,微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。

从政策对市场的不变和可变的两部分看。这两者之间有着必然的联系,也会对市场产生极大的影响。比如,我们看房地产固定在投资中的作用。可以看到,如果房地产投资持续下降,对GDP的影响一定是降的。从当前的房地产看,我们看到住房的价格,增幅已经出现了一些下降,那么不控就会涨得更快、更高。总体而言,仍然是上涨的趋势。注意,这是增幅在变化,而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。

同时,当前的房地产各种指标中,一方面要看土地,一方面要看新开工。这种变化中,都说明它的预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看,大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响,但是从目前的情况看,今年房地产市场的销售。从面积到金额,都将创历史新高。哪怕今年只有1%,或者2%的增长,仍然是历史新高。

有谁可以说,当房地产再创历史新高的时候,这是不好的市场吗?有谁能认为,我们的黄金时代已经过去了,为什么我们的销售在持续增长呢?而总量上来看今天也许会突破去年,再创历史新高。

从总的市场情况看,我不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。那么,还贷高峰可能会影响到明年,或者是更长时间未来发展的变化。

10:23

现在是钟伟在演讲,他对任志强在远程连线中“有生之年看不到中国房价下跌了”的说法表示批评,他说:“任先生会健康长寿的。”

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

钟伟:对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。

我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向,过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来,我想向大家认真汇报我的思考。

首先想批评任志强先生的判断,他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待,比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌,这是非常危险的判断,因为他会健康长寿的。

其次,他认为地价很高,所以房价也高,这也是非常危险的判断。因为地价高,所以房价不能跌,开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地,套你一辈子是应该的,赔钱也是应该的。

又比如说在未来两三年,开发商需要规划1万亿的各种债券,有可能导致房地产资金链的断链,这个判断也是危险的,因为2016年销售金额大于金额大概2万亿,所以去年是比较严谨,房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位,有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。

我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么?如果我们看房价的两季度,如果你要看房地产行业的中长期的机会,那你需要看的数据是20年的数据,而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音,但是不包含趋势。

大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言,西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策,都有所收敛。保守主义,甚至民民粹主义,在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期,按照习近平总书记的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主义的态势之下,对中国而言是一种冲击。

第二,我想强调的是中国。自2012年之后到现在,中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但,从2016年大现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少了,甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化,这老三样城市化、工业化、货币化结束了。

中国进入了一个新的增长平台,这个增长平台当中,地产和金融,不发挥主导作用。未来中国的经济增长,其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融,比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C运计算,D大数据,这是大的转型。

第三,流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以,我们得珍惜目前手里所拥有的现金,得看看精明的开发商做什么,如果你的基础资产不够好,那么,你拥有土地,拥有质量不太好的房产,不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵,人民币的汇率开始变得稳中有升,在这个阶段什么都比不上有钱更好。

所以我特地写了一篇文章,“最富有的一代人离我们远去”,你一定要认认真真的把钱很当回事,看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会,不容易,也不太多。流动性在全球都发生了转折。

第四,如果我们看未来的投资机会,是大宗商品吗?不是。是债券吗?可能不是。现金呢?很重要。房地产呢?不是。那么,我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间,房地产也还算可以,但是更多的机会,可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场,当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。

2015年,我向大家汇报了什么呢?2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么,当年向大家侧重的讲了3个趋势:

第一,不要太注重增量,你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主,已经拥有的资源,要从增量到存量增量并举,并且存量也要效益。

第二,从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产,才能给你带来更多的收益。

第三,当时向大家汇报的内容,你不要仅仅拼规模,也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大规模的房企之外,其他的企业,的确应该想想,拼规模是为了了什么?连中国银行都不拼规模了,你还拼规模做什么?

2016年在这个时候,向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》,当时我很清楚向大家汇报,三年起起点是2016年第三季度,但是谁也没有想到,我也没有预期到,这波的限购、限价、限贷来得如此之急,所以以2015年房地产袭得太快、太猛,到现在受到政策的抑制的也比较多,去年向大家汇报就是这些问题。

第一,楼市由盛而衰,对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口,现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼。

第二,万科是过去时,万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在,但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢?“运营”!拥有运营能力比拥有开发能力更好,运营的重要性越来越突出。

第三,大有大的难处,小有小的好处。因为大的开发商,总得做未来几年的滚动,总得有土地储备和有项目在售和项目的储备,小开发商没有关系,形势好就多做一点,形势不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子过得舒服。

那么,今年向大家汇报的第一个大的转折,就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折,大概包括几个方面:

第一,1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等,这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期,可能已经结束了。即便没有结束,中国也需要用“一带一路”的方式,来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象,从英国脱欧到特朗普上台,第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。

在刚刚开完的G20会议,看那些国家说什么,那些国家说全球化是好的,但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了,自由贸易是好的,但是还要追求公平贸易,气侯变化是好的,美国退出了不应该,但是美国退出之后,美国人原来掏的1千亿,我们也不掏。

所以,这样开放的全球化时代,出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点,奥巴马的政策结束了,不可能延续。奥巴马两个任期,GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿,也就是增长了30%,但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿,几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿,到了4.5万亿,翻了4.5倍,所以奥巴马在谈经济刺激增加,比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢?收获的是美国经济目前增长大约2%,别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%,克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票,还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。

这样的政策还能延续下去吗?穷人还是这么穷,中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯,无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪,我觉得在大国,都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。

然后我们再来看第三点,前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在,中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋,我们在美国有亲戚,孩子在美国上学,会讲一点英语,以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇,中美之间两个大国的关系,是自中美建交之后,目前处于重新定位的过程。

过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢?未来可能美国往前走得不够快,以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来,中美之间的经济实力,会持平,甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候,西方国家如何看待中国大国的崛起?心态是很难的,行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的,在未来的十年,发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。

所以,在外部的局势发生了如此之大的变化之下,我们当然得看中国所拥有的空间,需要自己努力去做。我们看一下经济方面,比如说美国增长,差强人意,但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格,股票是比较贵的,比如说GDP当中,每股相当于两倍的GDP,美国的股票相当贵了。创新是稀缺的,创新也包含着部分的泡沫,那么,看起来美国的股票太贵了,那么有的人说我们到美国看看房地产,北美市场,有可能,但是他多相当于中国中等城市的开发。

就过去十年,美国的股票,尤其是次贷危机之后,美国的股票是贵的,美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下,在过去的十年,美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个,累计房价上涨超过20个洲,有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。

由于美国的房地产有房务保险等等,因此,十年如果房价累计涨幅不超过20%,对业主而言,没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国,能够做房地产开发的,还是这些城市以及像德州等等一些小小的规模,大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态,西方的状态,在整个拐弯收敛。

也有另外一种说法,会有一场金融危机在等待我们吗?中国经济的拐弯,也需要看下面几点:一是我们进入了新的平台。在温刺激之后,在克强刺激之后,现在不太需要刺激了,或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车,现在开始对金融刹车。你觉得,地产和金融,中央政府都刹车了,他还是反周期的刺激政策吗?我曾经这么开玩笑的说,我们对中国经济并不用这么悲观,因为我们进入了新的平台,目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。不知不觉当中,中国的产业转型,我个人认为,已经走完了一大半。

我们可以看到,像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业,其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决,主要是钢铁和煤炭,煤炭可能都解决得差不多了。那么,中国政府对经济增长的担忧也在下降。

通俗一点讲,我曾经在年初的时候说,衡量2017年国民化的中国经济稳不稳,主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号,分别有一个权威人士的人民日报的评论文章,谁是权威人士呢?当然是有核心的。因此,权威人士的文章,当年对中国的宏观经济还有某些担心,需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章,来通令各地的官员、企业家、民众说,最高层对中国经济今年的定调是这样的,担心有这些,我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心,只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心,反周期的政策刺激也在往回撤。

“老三样”过去了,工业已经走入了后工业化时期,工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化的流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力,但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响,中国有可能对大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。

第二个“老三样”,城市化,也可能结束了。不要看中国有13.8亿人,可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了,不要看中国城市化当时有50%,还有3亿人要进城,没有这么多人要进城了,因为他们已经住在镇里了,或者他们本身已经都有房了,4百万以下的中国应该算大城市了。所以,城市化,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。

第三样是货币化。由于你有工业的发展,产能增加这么多,由于有基建和楼市需要这么多钱,所以,中国人民银行顺势而为印了那么多钱,但是工业化、城市化到了一个拐点,印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长,中国经济在未来确实需要深入的创新。

那么,有两样,是不再做加法的产业,这两样:金融和地产。地产一定是不再做加法了,金融有可能要做减法。金融行业的压力,看起来不比地产小。金融行业,对中国的GDP的增加值和贡献,在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献,中国也超过了美国,所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多,但是情况会有很多的改观,所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况,我们可以看到,银行业的利润,银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候,其实是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11—12%,但是比制造业的6%要高。

那么,中国目前总体上的金融状况,到了什么状况?M2对GDP大概是220到240,如果以平均资本成本6%计算,你可以乘一下,大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间,大约10到12万亿之间,每年新增信贷可能15、16万亿,其中2/3是用来还金融体系的利息的,剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模,连滚雪球都滚不下去了。

什么是未来的大企业呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来大企业现在已经在做,可是我们看不见淘宝的店铺在哪里,也看不见京东的客服登门拜访,但是他们是大企业,我们看不见谷歌的员工带哪里,他们跟终端消费者不面对面的直接接触,但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去,和大厂房不一样的是,他们有大的研发,跟过去很多人面对面跟终端消费者接触,他们并不真实的和终端消费者接触,他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业,你不能说马云的企业不够大。所以,我们现在已经面临这样非常大的转折。

中国未来的经济增长,较少的依赖于传统的大制造业的工业,较少的依赖地产和金融,更多的不得不依赖消费和创新。

那么第三个要汇报的是钱值钱起来了,不要不把钱当回事。

为什么这么讲?在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章,叫多少钱够养老?这文章的结论是,1987年的1万块,大约和2007年的25—35万块是一致的,所以我当时的结论是2点:第一,在这么快速的跨国时期,只有人民币不能吃。第二点,如果按照这么发钞的速度再延续20年,在中国的三四线城市,可能要100万才够养老,一线城市可能要四五百万。那个阶段,我们对发钞的速度是比较担心的,可是现在事情有了非常大的变化。这个变化,开始于2014年。

首先,看美元。

我们的外汇储备,我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应,如果美元把供应的闸门一关,我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备,在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后,无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策,都倾向于保守和孤立,没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行,包括美联储,包括中国人民银行,如果把中央银行看到一个企业的话,这个企业的资产负债的规模,不仅不再扩大,反而在缩小。比如美联储,资产负债规模是4.5万亿美元,今后一段时间,美联储的规模不会比这个大,只能比这个小,因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行,也得缩小,2015年的时候是暂时的缩小了一下,现在总体是温和扩张,但是扩张的速度慢多了。

各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值,窗口没有了。如果要定调,未来50年的中美关系,尤其使未来十年的中美关系,美元对于非美元,对于日元和欧元,从去年年底到现在,都已经贬了7%—8%,人民币才升了2%—3%,这个升职幅度跟美元和日元比起,不够多。美中之间的贸易不平衡,是美国对外贸易不平衡的主角,总得解决一下。尽管有“一带一路”,但是中国跟欧洲,中国跟美国之间,没有就自由贸易达成清晰可见的决议。

所以,这一系列的因素制约了,如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处,在次贷危机之后,人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。

所以我个人不负责任的认知。在今后的3年,人民币对美元,要升值,不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。

第三,请记住现金很好,特别好。

第四,楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。

所以我们得否认的是,中国没有这么大的地产泡沫。

第二个谎言,在我有生之年,看不到房价下跌,这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

第三个谎言,库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆,地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好,这个不会延续。所以,去三四线疯狂拿地的开发商,因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了,三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线,三四线的一些库存的去化永远不会完成。

我们再看一下总体的库存去化过程,以及金融的安全性。这件事情比较麻烦,比如说库存。你刚卖了6个季度的好房,去年全年一共才多卖了4亿多平米的房,库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房,76亿平米,住宅52亿平米,去年一共才卖了15亿左右平米的房子,现在在建的东西,去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米,去年卖了十六七亿平米的房子,再看看新开工的,比去年的销售多了2亿多平米,中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。

那么,地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的,但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿,但是抵押物的价值是100万亿。所以,未来房地产行业可能会出现合并重组,这是我们看到的现状。

在整个的大转折的情况之下,未来的一段时间,房地产行业仍然会平稳延续。可是,江湖已远,小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情,只有习近平总书记讲过,房子是用来住的,不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的,不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。

最后一个大的转折,未来对运营能力的考核。

第一,在地产之上,如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未来,如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力,地产就不值钱了。

第二,我们现在流行的加盟机制,是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的,项目经理5%的风险是他们的,这种跟投机制,或者是加盟机制用得过头了,有可能会获得非常好的短期扩张的效果,导致2017年或者2018年的排行榜有变化。

第三,我们得看到,帮政府所做的保障混改,老旧改造等等,都是有机会的。但是这种机会,有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的,当我们要做自持的时候,我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流,你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康,别指望这个。在我这代人死光之前,养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯,因此真正的付费养老行业的出现,要等到75年后的人老去了,要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。

我们看一下加拿大和美国,养老地产都离不开政府的补贴,都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活,因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老,剩下的6%来自于企业的,如果没有大规模的购买商业养老,那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋,但是现在不是,现在更多的机会是对已有存量住房的改造,子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。

另一方面,各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品,尤其是保险产品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以,我认为还是在存量住宅的适老化改造,以及金融产品的推出。

接下来给大家的建议是什么?建议不多:

第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好,如果你欠钱更好。

第二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。今年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。

第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去,10个亿的资产,如果能够让资产每年年画有5%的产出,那么,这个物业是值钱的。如果它只能产出2%,这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流,你的物业只能卖给人家。所以,你的运营能力,决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期,成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。

11:15

清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉做主题演讲《刘洪玉详解中国房地产市场中长期趋势》。

 

清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长 刘洪玉

刘洪玉:我想跟大家报道的题目叫《房地产市场的中长期趋势和政策的选择》。

我刚才想1987年的9月8号,深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权,到现在30年了,我们经过30年的发展,尤其是最近这段时间的市场发展政策饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断,以及2015年作出供给侧结构性改革的部署,尤其是在房地产领域提出来要跨界房地产库存。到了2016年的经济工作会的时候,又提出来要构建基础性的制度和强调机制等等。

这3年的时间,我们知道发生了非常大的变化,让大家直接感受到的是从2015年到2016年,再到现在,整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍,甚至还要多。现在我们又开始强调,房子是用来住的,不是用来炒的,让它回归到居住的属性。实际上,我感觉房地产市场,又面临着一次新的关键发展时间节点。也可以说,走到了新的十字路口。

那么对未来的发展,应该怎么去把握?我想跟各位在这个问题做交流,一是发展的趋势,也可以跟今年年会的主题结构性的变革问题相呼应。二是在这样的环境条件下,我们的政策和企业怎么去选择未来的发展方向。

首先,房地产市场一直以住宅建设为主的房地产市场。前面也有专家提到了,住房不应寻求在投资领域当中占有这么重要的角色。所谓的房地产市场,更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么,我们国家实际上在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。实际上,经过了30年,尤其是最近20年,从1998年开始分配以后,经过20年住房的建设,我们发现市场上从住房的供应的结构上来看,新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少,政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以,大家可以看到,政府的购买保障和服务,也开始从方向转变,重点去支持一些危旧房改造、社区的重建,基于项目的支持。

需求和结构也在发生改变。我们的住房的套数和家庭的户数相比,整体上超越了1:1的关系。我们又经过了六七年时间的发展,这个比例关系,我不说具体的数,有的是1.1,有的是1.07。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

这里面我说一些人口迁移导致住房需求,我们过去很多的住房存量供应,很多需求不再是有效的供应,这是城镇化发展当中出现的特殊的现象。再有是享受型的需求的增加。特殊群体的购买需求增加,包括青年公寓、老年住宅等等这样一些特殊的群体的住房的需求,开始扮演越来越重要的角色。

那么,如果从投资和消费的角度来看。新建投资的规模的增长空间,我们说已经没有太大继续增长了空间了。当然,还要维持适度的规模,这里面主要的判断,一个是我们现在住房的整体供应量,存量的供应和需求的关系,还有过去20多年的时间里面,我们的住房投资,始终处在一个非常高的水平上。

这个表格给大家的概念是说,研究的一个成果说,在城镇化发展的过程当中,住房投资最高水平的阶段,它的投资规模应该是占GDP的7%—9%,这是国际上的发展规律。这个高峰期间,经历了20多年,而且最近的几年时间甚至超过了10%,接近13%。所以,未来的住房相关的投资,可能和社区的再造住房的维护维修,刚才钟伟提到的住宅的改造、抗震、加固等等投资变得越来越重要。

我们看发达国家的更新改造维修类的支出,已经和新建的支出比例关系非常接近了,我们未来,如果从投资角度看,这块是新的增长点。住房消费的结构,从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,而且租赁市场会有一个发展的空间。城市的更新,会成为一个新的发展领域,因为我说城市更新,是一个长期存在的。这里面的机会是指一线城市和热点二线城市建筑物的空间,它有重新再利用机会,非常广泛的展现在大家的面前。所以,我昨天跟很多产业界的朋友交流,他们谈了很多的相关发展机会。

租赁市场的发展,刚才大家谈运营,运营很重要的前提是有人去投资持有,然后有人来去租赁使用。在这个过程当中,有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务,一类是去投资持有租住的住宅;一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会,成为住房运营管理的机构。

当然这两个角色,大家也反复提到,像新建、开发,开发以后可以自持,也可以卖给专门的机构持有,持有的机构可以自己管理,也可以给专门运营的企业管理,这是租赁市场发展了以后的业态的调整。当然了,持有的过程,还会和房地产金融的发展,让资产变得有流动性。

共享经济互联网时代的社会特征,要发展所带来的一种机会。就是我们现在有各种各样的建筑空间的再利用的活动。实际上,这也是永远的主题,因为我们要始终让房地产行业,它非常重要的行业,就是要让建筑的空间和土地,始终保持在一个最高、最佳使用的状态。还有商业房地产市场的发展,这是一个资讯公司的报告,我们广泛的关注住宅市场,住宅市场已经过度市场化,但是我们的商业地产应该市场化的部分,我们市场化非常低,以及资产运营和管理和服务的发展成熟的程度,也还是有非常巨大的发展空间。

我们怎么提高居住环境的质量,提升我们健康的生活和居住的水平,我们有很多的事情要做。这些转变的结果。实际上,也会让我们房地产行业在整个宏观经济当中的定位,开始有一些调整。这种调整,它应该是从过去的增长的引擎变成了一个稳定器、压舱石。在发达国家都在12%到13%的水平,实际上,我自己的感觉,我们还有很多的发展空间。我们从过去的投资为主,将来更多的是消费。跟消费相关的是服务,包括运营的服务,包括居住的和非居住的资产运营管理和服务。

从政策的发展角度,我们要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制,及其来抑制泡沫,防止大起大落,促进市场的稳定。具体的政策上的选择,我大概有几个维度。一个是从住房制度的设计和完善;一个理想的住房的制度,应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道,而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度,在未来的发展当中,应该去进一步的完善供应渠道,改善供应结构,发展租赁市场,完善终端支持政策。

第二个非常重要的相关的政策,就跟土地供应相关联。我们总体上来说,未来的发展方向,应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应,这是调控市场的工具,还是为了满足需求?我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

很多的专家也提到了,我们供应当中非常重要的问题,就是在土地的地价和房价之间形成的反馈,不断增强的关系。一般来说,开发商预期房价上涨,所以它愿意支付更高的地价,结果让地价上涨,地价上涨实际上又让房价进一步的上涨。而且在一个城市和一个地区非常短的时间里面不断的循环。大家讨论的诱发泡沫和泡沫不断壮大的机制中,比如从GDP到价格,价格到公司的营收等等传统的反馈放大了机制以外。但是,在我们国家,还有非常特殊的渠道,就是住房价格、土地价格之间的反馈关系

这实际上都已经脱离了资本面的支撑,比如说没有土地了,这些土地的资源就稀缺,价格要上涨,地价涨了以后,房价必然要涨。但是,实际上,我们说,这个制度,如果变成了供应的方式,确实应该说是不可持续的。我们做土地供应,应该慢慢的要探索改革的方式。

从住房金融的角度来说,就要建立和完善政策性的住房金融体系,为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系,有效的防范房地产金融的风险。

那么,通过在卖房的时候的出口,通过资本利得税,我们叫个人收入所得税的征收,就可以分享这个房子的收益,如果投资者能够获得合理的回报,市场上投机的动力就会削弱。当然我们还有一个持有期,持有期就是大家讨论的财产税,或者叫物业税,这个税,应该也是可以慢慢的去实现一个优化现有初期目标,可以把它定位在促进前的房子优化配置和有效的使用。

从长期的目标来看,可以再来作为政府重要的税收的来源。有了完整的房地产税制的话,有有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善,以及公共服务提供方式的调整。我们现在越来越多的是跨区域的发展和要素的流动,但是,我们传统的公共服务的提供,以及公共服务提供能力背后所支撑的税收的制度,跟行政的管辖是密切相关的。那么,如何探索跨行政区域的发展,形成一个城市群范围里面各个城市的梯队和关系,让大家能够互补和协同,这也是非常重要的方面。

11:28

万科集团副总裁王蕴演讲:《为普通人盖好房子 盖有人用的房子》。

万科集团副总裁 王蕴

王蕴:从前面各位嘉宾的发言中,我们可以看到,在我们现在所面临的房地产市场,充满了各种各样的不确定性。那么,作为开发商,我们如何在这样一个非常具有不确定性的市场上,所得到客户的确定、得到市场的肯定呢?

从万科的角度上来说,我们回归事物的本原,以客户为中心,对客户好,对我们的合作伙伴好,这样市场自然会对我们好。所以说,为普通人盖好房子,这不仅仅是万科的产品逻辑,也是万科的业务逻辑。

首先,我们先来看一下产品观。

客户关心什么?我们对于客户来说,做了大量的跟踪性的持续性的研究和统计,我们会发现,在后发时,我们的客户,比如在去年,对于房屋质量的诉求超过了房屋的价格诉求。排名首位的一直以来都是刚需之刚需,也就是地段和位置。那我们可以看到,比如说,在3年前,排名第二位的是什么?是户型设计。但是在去年的这个统计中,户型设计已经排到了第5位。所以这个可以看到,在房地产行业集中度越来越高的时候,曾经对客户们所非常关注的产品的户型、产品的规划设计到现在,因为房地产集中程度的提升,所以,成为了各个开发商的基本能力及格线。那么对于房屋质量的差异化,表现得特别的明显。

我们去年统计了前十大开发商所有客户在自媒体上对于房屋的抱怨关键词的检索,排名第一位的是什么?是房屋的质量。渗漏和裂缝这两个最高位的占比是远远超过第3位级以后。在目前现在的房地产市场环境下,在现在的建造水平之下,渗透和裂缝的通病问题依然成为行业和客户最痛点的问题。

那么,对于万科来说,我们怎样能够在大规模交付的时候,保持住稳定的高品质的增速质量和产品质量呢?我们认为对质量的控制有几个方面:

首先是主体部分。

最大的客户抱怨度是来源与渗漏,渗漏的绝大部分又是出现在外墙和门窗。外墙来讲,我们通过现浇的方式,彻底从根本上杜绝了渗漏隐患。正因为有了全混土外墙,所以说,我们可以配套使用铝合金的模板。对于铝膜而言,它不仅可以水平构建,还可以用同样的地形化、标准化去生产,所以极大的提高了功效。

有了铝膜,就能够使得在上部结构,作现浇混土浇铸的时候,我们在下一步,在底层已经可以开始穿插的装修施工。对于万科的项目而言,一般来说,我们做到上层8层的时候,在主体施工的过程当中,底层就可以进入穿插的施工阶段。同时,对于刚才提到的裂缝问题,我们在内墙也全部实施了干法去除湿作业的干湿的强体系统。

这5件套,我们称之为万科的基本的工业化5件套,这5件套形成了万科基本的工业化技术标准。 所以说,凡是用了这5件套的项目,我们可以看到,中间的照片,它会和传统的看到的一些项目工地上的差异性是非常大的。

在这个基础之上,我们会对于一些复杂的构建,质量关键部位的构建采用一些抑制。从整体上来讲,对于万科的产品的主体质量而言,我们并不是追求为了工业化而工业化,也不是为了追求体积效率而工业化,所有的一切技术标准建立和技术的选择以及技术体系的搭建,都是遵从于与客户的痛点之所在,我们到底要解决什么,而且,还去选择一些有适用性的有针对性的技术标准。

第二个质量的关键部分是装修的部分。

从我们的数据上来看,所有在装修过程中的作业,包括工人的人工用时、工资和成本费用的占比,可以看到占最高的是泥水工,同时在人工工资单价相对来讲,泥水工和木工的单价会相对比较高。代价高意味着什么?意味着工资高,意味着他们的工作量、技术层次要求比较高,也意味着这一类的工种往往出现在质量的关键上,而且也是市场上最稀缺的专业工种。如何减少他们的作业难度,减少对这类用工的依赖是我们解决的根本前提。

所以说,围绕着这类工种高频率的问题,我们采取了减少湿作业的方式,采用了整体式的厨房,比如说整个卫浴的干板和厨房。同时,在设备机电上,我们也配套和引用了喷电器的新创新类产品,减少在墙壁上的开凿等等一系列供需。简单来讲,就是把工业化从主体部分延伸到装修部分,使得整个房子的交付成为一个整体。

除了这两个部分之外,材料部分,也是我们需要控制的质量源头。如何拒绝,如何消除偷工减料的现象也是我们项目现场管理中面临最严重的问题。对于万科而言,我们建立了全周期的材料检测系统,我们的检测不是从现场开始,而是从采购的时候就开始,采购的时候,一旦建立了我们的技术标准,我们就会对所有的供应商开始进行按照万科的标准来进行检测。如果没有合格的话,这类供应商是不能够入围进入投标阶段的。

同时在建造的过程中,我们在工厂环节,我们在现场的环节,进行了定期和不定期的抽检。万科做了十六年的客户满意度调查,我们也在这个调研里面增加了深访和入户访谈,我们对万科交付的设备进行做用户的检测,这是在真实环境状态下客观的检测。所有的一系列的检测,也为万科带来了巨大的数据。同时,这些数据又返回建立标准。

这些数据在我们供应商的评价和认证体系里面,在我们参与国家规范和参与地方行业规范标准的时候,积累了非常丰富的数据基础。在右下脚的照片上,在万科研发基地里面的113米高的设备实验场,这也是全世界最高的做主体的排水、通风、排气等真实的实验状态。

那么,在前面,所有这一切的动作,可以归纳为“两提一减”,提高质量和提高效率,减少对人工的依赖。在“两提一减”实施以后,大家最为关心的外墙渗漏率,自从2014年交付以后,到今年上半年的统计,所有对于外墙的渗漏的客户投诉数据是成直线下降的趋势。同时在这几年里,客户对于我们的质量的满意度,是在不断的提升的。

我们也看到,除了质量之外,效率体现在什么地方?我们以100米高的住宅,作为一个标准住宅为例,可以看到在行业内的平均交付周期,不算基础,从底板开始,到最终的交付,大概是在700天左右。万科通过5件套穿插施工的效率,我们可以做到581天。对于万科内的优秀案例和优秀项目的表现,我们可以做到373天了,基本上相对于行业的一半的时间。对于客户来说,他能够提前入住和提前收楼以及提前交付,得到了非常多的实惠。

除了工业化之外,绿色也是我们绕不过去的话题,同样绿色也是我们非常重要的产品目标。谈到绿色,自然而然,我们会联想到绿色的问题是什么?毫无疑问是能耗。从2007年开始到去年,这么多年里,所有参与中国绿色建筑参评的标识的情况,其中只有7%是属于运营标识,也就是说,绝大部分的项目依然还存在设计标识的工作中。然而,对于能耗的开展来说,住宅和商业、办公酒店相比,是远远低的。比如说商场的平均能耗197,几乎是住宅的10倍,所以说这部分的能耗,节约的空间也非常大。

同时,对于住户和租户来说,他们70%的投诉都是在机电设备等等相关部分。而且,能耗的费用在运营过程当中的占比是1/3,最高的还是人工的管理费,一切的背景情况,都说明我们对于商贩类项目,我们的运营能耗是要引起大家关注的。

对于万科来说,我们强调的不仅仅是绿色设计,更重要的是绿色运营。像刚才我们提到的项目中,我们做了什么?从过程到交互的评估,到开业的调试,到最后的改造的升级换代在这个过程中,我们都会采用各个专业和突破的方式,我们在每一个商业开业之前的前一个月,就需要去做交互评估。同时设备运营的调试,也是从开业前1个月持续到开业后的3个月。

我们可以看到这个结果,比如说我们跟踪了过去十年全国500多个项目的现实的能耗运营情况。比如说以下的东莞地区为例,它运营能大概是147,对于万科在该区的项目,我们的运营能耗可以做到60—70。在集团内,我们有能源管理平台,可以实时的监管每一个项目,它的真实的功耗的运营和设备的情况。

前面讲的所有的一切,离不开开放的研发平台。研发平台,对于我们来讲,它不仅仅是对我们的合作方开放,也对我们的客户和对我们的创客团队开放。这里看到的照片,是位于东莞松山湖的研究基地,所有的研究架构是基于建筑本体和建筑环境的内容。这里所有的研发,除了我们刚才讲到的应用技术类的内容之外,我们着重在两个维度上重点关注。一类是顶层技术的研发,这里指的是材料类的例子,它要取得小的突破是非常难的。但是,往往当它有了一些突破以后,哪怕是一小部分的结构,在我们的现场将是取得质的飞跃。

比如说我们做的系统材料,这个材料不仅满足0到3毫米的木地板铺装精度的要求。同时,它的成本,也是我们常规市场上材料的50%都左右。所以说,这一类材料的研发,对于我们落实工业化的保证质量有非常大的基础促进作用。

我们研究植物,为什么?因为在全国的苗木市场中,我们能够买到的苗木大概是在1千种左右,这是非常少的数量。那么,它一定会带来景观的单调性。所以,我们在基地建了我们自己的热带植物园,在这个植物园里面,我们通过转基因的技术,通过引进热带优势的物种技术,引种繁育,目前已经繁育了新的园林物种110多种,这一定给我们的景观带来更多的景观的观赏效果和生态效果。

再比如说,我们除了顶层技术之外,也关注前瞻技术的研发。比如智能类。我们面临最大的瓶颈还是人的瓶颈,比如建造类,我们可以看到50岁以上的建造工人每年的比例都在递增。去年已经是19.2%,今年一定在这个比例上继续增加。同时这个加速也会越来越快。谈到服务业,我们也可以看到,在我们的投资物业的服务类型里面,人员的占比,人工的费用是非常高的。

所以说,基于我们和合作方共同开发,以及我们设立的创客大赛,在社会上寻找优势的顶层技术的拥有者,跟他们针对万科的需求和行业的需求做智能化的设备和机器人的设施,我们的重点关注在建造类机器人和服务类机器人上。

最后,万科的第四个层面战略是践行城市配套服务商的战略。在居住的层面上来说,除了从长租公寓到万科现在做的主流产品的开发,到未来的养老,从城市功能的扩展上来看,万科能提供的项目,除了住宅,也有酒店、物流、医疗等等。所有一系列的业务,无论如何开展,我们做业务的时候,做产品的时候,依然要回归本原。坚持以客户为中心,为普通人盖好房子,盖好房子。

11:49

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸做主题演讲《从造房子到造生活的转变》。

绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸

李青岸:我通过我们自身的转型升级和对未来房地产市场的一些思考和实践,在这里给大家做一个汇报。

目前的房地产,应该是由“造房子”向“造生活”的转变。从过去美好的建筑,向美好的生活的转变。这个转变的实施需要企业有一个很强大的、明确的战略指导。我们的战略就是,开发要专业化、地产要金融化、服务要平台化。

那么,怎么样实现这3个战略转型呢?

首先,确保一个企业的组织架构的保障。绿城中国在这方面确立了“五位一体”的新格局。

我们过去重点是致力于房地产开发,要为社会造好的房子,造质量高的房子。发展到目前的状况下,我们认为应该有一个专业化和细分化的市场。小镇的建设开发,是适应城市发展的需要和城镇化进程的需要,也需要我们有代建管理输出,也就是品牌和我们管理团队输出。

那么,要想让房地产企业有长久的发展,也必须有一个金控平台的保障。后房地产时代,也需要我们生活服务体系的保障。

我们的房产集团,就专注于开发专业化、战略性载体,紧紧围绕产品品质、服务品质、性价比、周转率、毛利率、满意度、净效率等7个方面的战略目标。这个是所有的房企共同追求的目标,在这个基础上,要创新产品的研发,促进产品科技化、产业化、优化原来的格局,提高我们产品的性价比。

绿城中国23年来,一直致力于高端物业的开发,新的房地产市场的格局,是需要企业有一个橄榄性的布局。也就是说,继续用20%的市场去做高端的豪宅,60%做性价比高的产品,还有20%要做社会保障性的物业。

在这个过程中,我特别赞成刚才有几位专家提到的,我们的投资布局上,依然坚持和北上广深一线城市和杭州、天津、济南、合肥等等核心的二线城市的合作模式。从目前来看,尤其是2016年的四季度以来,到目前为止,三四线城市的销售非常好,价格都在30%以上的增长。这个趋势,我们通过各位专家的分析和我们的判断,三四线城市依然不是房地产投资的主业,是因为这一轮的深度调控是一二线的溢出效应抬高了三四线的房价,未来房地产最根本的核心要投资,就是人口的进入,这是最核心的指标。

绿城20几年来,开发的产品已经分布在23个城市,我们已经有400个美丽的家园贡献给社会。我们背后有将近50万的业主跟随着我们的开发。那么,绿城一直坚守做品质,为客户着想,为客户服务的理念。如果大家回过头来想,房地产企业,从官方的数据是有6万家,我估计比这个还要多。未来房地产深度调控,如果这些房企自身不升级的话,我不知道如何对客户和业务负责任。

所以,做房地产企业,一定要做一个负责任的企业,做对客户有保障的企业。所以我们一定要坚守我们的品质,坚守企业的风险把控,坚守企业的优良传统。在这个过程中,我们就进行了转型。

首先,要打造开发的专业化。在开发专业化的平台,继续寻求转型创新的路径。我们进行了小镇的建设,成立了小镇集团,进行了代建的建设,成立了管理服务集团,是向生活产业代建领域延伸重要的平台。在小镇建设方面,也是顺应了当前国家的政策引导和各地在开发领域的城市化进程的需要。以开发领域为依托,向生活、产业领域延伸的一个重要平台。

绿城小镇集团是中国城镇化响应供给侧改革的积极的探索,依托绿城中国强有力的品牌支撑和成熟完善的产业链运营体系,以全产业的开放运营模式,我们现在打造了3个小镇:一个是我们的文旅小镇,我们要和产业、农业、养老相结合的小镇;一个叫乐活小镇;另外是人居小镇,营造美丽、幸福。绿城的小镇建设,小镇的起步是在浙江,浙江在5年前,就提出了百镇建设,它的践行者就是绿城中国,我们已经实现了小镇项目落地,我们养老的小镇、农业的小镇和旅游的小镇,现在都已经推向市场,深受社会的青睐,也符合了当前城镇化发展的方向。

在这里面有两个体系,一个是现在的房地产企业盲目的做小镇,如果是做郊区的大盘是没有生命力。第二,小镇建设的宗旨,居住房屋是小镇里面的配套,是电点缀而不是主业,如果把一个小镇做成开发项目,把其他的养老、居住、旅游作为配套的话,这个小镇是做不起来的。所以这两点,是我们做小镇的切身体会。

绿城管理集团是以开发旅游为依托,向代建领域延伸的一个重要平台。代建业务是绿城中国从2009年开始起步的,经过七八年的运营,目前已经为房地产开发代建的4.0版本做了系统的开发,是开发领域中的轻资产模式。轻资产模式,一定是未来房地产企业转型的重要领域。我们的管理集团,我们一直坚持品质、信任、效益、分享的核心价值观,通过输出绿城品牌、管理体系和全产业链的资源,帮助房地产行业的投资人和合作伙伴在房地产企业中获得收益,做到双赢。

目前,绿城中国的待建项目,已经达到166个,总的建筑面积已经达到4881万方,可售金额达到2848亿元,总代建费收入金额达到131亿元。根据中国指数院、中国房地产代建行业发展平均收益,公布的数字,绿城的总代建总建筑建筑占代建行业的比例达到45%,项目销售金额占到代建行业比例的19%。并且,荣获了2017年房地产代建运营领域企业的称号,也荣获了2017年中国房地产商业模式年度大奖。

在地产金融化方面,绿城的资产集团是地产金融化的重要载体。绿城资产集团统筹经营酒店、商业中心、商业街区、会所等资产。众所周知,房地产地产,从1995年成立,22年的运营模式中,沉淀了大量的酒店、商业、街区商业,商业中心和会所。这些资产,企业怎么样盘活和运营好,是未来后房地产时代这的这些企业所面临的痛苦的课题。绿城中国房地产以产业链和金融平台为核心,主动探索出产业+金融的新型地产金融的发展模式。逐步从资产的管理到资本运作的转型,最终打造成为一家金控的平台。

目前,绿城已经在运营的酒店达到12家,在建的酒店有13家,运营的大型产业有3家,总的资产达到了400多个亿。这400多亿如果不进行盘活,如果不能够增加我们的现金流,这些都是企业的沉重包袱,如果能够和金融结合起来,就能够开始房地产企业开发有源源不断的现金流。

所以在金控平台的打造上,我相信也迎合了当前国家的金融战略的发展平台。在前不久召开的金融工作会议上就提出了直接融资是我们未来的方向。资产在市场直接融资是最有利的因素。我们也迎合了当前的调控模式。如果我们房地产行业,还像过去一样,依然把金融依托于银行,依托于所有的金融结构的话,任何一次调控对我们都是致命的打击,只有自己形成了自己良性的金融地产的良性循环,才能够在这个过程中有一切的可能,所以地产的金融化是我们企业未来的方向。

接下是我们服务的平台化。服务平台化是我们认为后房地产时代,所有的房产企业要面临的形势:

第一,目前的物业,基本都是保洁、保基础维修。但是,房地产市场经过20多年的改革以来,所有房屋的更新,所有的更换,所有的二次装修和维修,都是需要专业化的队伍,这样的平台要依托与大数据,围绕房屋全生命链,利用互联网的技术手段,挖掘社区经济价值,开展房屋经济公司服务和生活服务。

我们目前搭建的生活平台和运营,它的商业模式是什么样的?利用一个线上的平台和我们线下的3个服务平台,利用绿城的生活服务平台APP,它是围绕高端社群全生命周期,整合提供制定定制化服务的互联网平台。通过线下的房屋4S和商业的运营以及我们房地产的经济公司来支撑我们整个生活体系的建立。尤其是房屋的4S公司,我们已经注册成功,到目前为止,所有的房产企业,只有绿城注册了一个4S。大家都知道,汽车是有4S店的,从出售以后,到整个生命周期,4S是要复杂的。所以房屋也需要4S服务,整个房屋、空间关系和它的增值服务,有大量的市场空间需要4S的服务。

另外我们的核心城市,尤其是一线城市,比如北京和上海,现在的旧城改造和土地的拆迁、搬迁,已经做不动了。在这些城市,拆迁成本一平米可能就要5万,这些土地的供应,不是未来房地产开发的方向。所以,我认为,很大的空间,就需要改造,就是二次改造。这是我认为是的未来发展方向。

12:21

新城控股集团高级副总裁欧阳捷做主题演讲《未来住房市场将进入限制性发展周期》。

新城控股集团高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷:一二线城市和三四线城市是不同的。首先来看一二线城市,我们去年曾经提出了房地产量评价有一定的略有增长。我自己做了一个个人微信公众号叫“欧阳先生”。我们提出了关于2017年的15个走势以及热点城市将无地可建、无房可售。那么,这些现象今年基本都兑现了。我们可以看看一二线城市目前是一个什么情况,是成交量今天出现了20%的下降,同比下降20%下降,而且房价也可以看出,这意味着一二线城市很难再创新高一、二线城市不能创新高另外一个原因是因为我们土地供应也是逐年缩减,我们可以看到不仅是一线城市土地供应在缩减,二线城市供应又在缩减。

我们说一二线城市要控房价,有两个根本的东西,一个是要增加供应改善供求关系。二是要控制预期。如果我们房价一直上涨,我们的刚需和改善性需求都变成投资者入世,放大了供求的关系。这个文件上同样也提出了控制预期的概念,因此这个文件恰恰反应了我们一二线城市全国住房市场供求关系改善供求关系控制房价非常重要的文件。

他们对三四线城市也提出了要求。其实我们对于三四线城市我们也有一个判断。三四线城市我们去库存一、二线城市恰恰相反,怎么做?第一就是研讨土地供应。第二,涨房价,因为房地产跟商品投入是一样的,跟股票是一样的,只买涨不跌,跟供应恰恰品是相反的,因为供应品恰恰是为自己消费的,而房地产是不一样的,但是我们看到  这个文件出台之后,我们土地供应增加我们觉得非常难。

我们去年底我们提出了一个现象,就是远郊房比近郊房贵,二手房比一手房贵,毛坯房比精装房贵。从今年的情况来看,这个现象已经非常很普遍。这种情况下,我们可以看到一、二线城市,在很多城市里面价格比较低,因此很多关系户获得了买不到低价房的机会。因为上海推出了一个摇号政策,摇号就是解决关系户买房,但是摇号很难完全解决这个问题,所以,在这种情况下,我们可以看到一二线城市的反弹非常大。三四线城市是什么状况,三线城市其实也在在反弹。

首先,房地产是取决于政策,我们3个政策,假设第一个是如果经济下滑,我们会不会重启房地产拉动经济的按钮?第二个假设,如果我们调控继续延续,那我们会不会做出一些局部的微调?调控到底要持续多久的时间?第三,房地产会不会进入一个新的发展周期?也是限行的发展周期。

第二个政策的假设,我们调控继续,我们房子不炒,通过经济去杠杆,这是今年金融工作会议提出的新概念。什么是经济去杠杆,我们理解是3个概念。居民部门去杠杆,企业部门去杠杆,政府去杠杆,如果三个杠杆都去掉了,经济肯定出现一定下滑。即便是这样,我们还是要妥实相须,还是要经济结构性改革。所以,未来的调控,还会继续延续下去。

第三个,无论从客户端也好,还是从开发端也好。我们的钱已经创造了越来越的闲置,钱越来越多,这个时候,我们的人、力、钱3者之间的就变了了同步的减少。调控不严,我们认为限购现代会长期执行,为什么这么说?既然我们要控制大城市的人口,我们要抑制我们的需求,因为限购现代不可能做去放松的,当然我们的住房发展周期将会被拉长。对于限价来看,有很多人来看,有很多人认为限价可能明年、后年甚至到以后会放松,我们认为不会。

所以我们可以看到我们的资金量,金融去杠杆的钱越来越少,我们经济部门加杠杆的速度也逐步放缓。

同时,我们可以看到行业几乎在迅速的提高。2013年的时候,我们曾经讲过,房地产90%中小企业都在交流。从去年的情况看,这种速度更加,而我们去年由前3强的房企销售额累计1.05万亿,4—9名的房企销售加起来是1.5亿万,10—23名的房企销售加起来1.5万亿,而今天上半年他们的市场份额提高到36.3%,将近10个百分点。

来政府可以限制房价的上涨,也可以限制房价的下跌,所以房价调控还在持续,但是已经接近尾声,未来房价出现一波因为下降,迅速把它调控。因此,对于政府的调控来讲,会有一个非常重要的要求,就是我们调控时机和我们调控力度非常关键,我们还是要实现平稳、健康、发展这是我们的主旋律。所以调控部门的要求会越来越高。

对于房企的策略,最后我们简单有几句话:

第一,对于总的严格我们必须防患未然,紧盯现金流。所以,断尾求生就是现金流。现在因为住宅很快该要鉴定,在这个同时,还要对一二线城市深耕。同时要控制负债,我们觉得大企业,比如现在去产参股、投资、收购,以及分红等等,这些浪浪费现金流的事情可能要尽量的减少,我们更多的是做销售和回笼,拿钱和借钱。

12:46

《中国房地产上市公司竞争力研究报告》发布!

博鳌·21 世纪房地产论坛第 17 届年会将在14:30继续,敬请期待!

 

 

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