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保利、龙湖都退北京地块 开发商将如何抉择?

由首都开发、保利、龙湖、中海外组成的联合体因为上个月拿下了北京旧宫两宗总价为127.2亿的地块,而被称为“史上最强联合体”,近日却有消息称这一联合体可能已面临分裂。

据媒体5月17日报道,由于旧宫地块成本过高,保利、龙湖正讨论退出联合体。

智通财经针对此事致电龙湖地产高层求证,对方回应“不清楚具体事项,等了解之后再作回应。”

传闻之下隐隐透露着房企过往激进拿地、靠房价上涨带来项目溢价的操作模式正在失灵。在销售市场和土地新政的双重压力下,楼市冰点期真的到了吗?

靠房价上涨带来项目溢价正在失灵

资料显示,首都开发、保利、龙湖、中海外联手拿下的北京旧宫镇两宗地块总价达127.2亿、溢价率50%,楼面价分别为39329元/平米、39306元/平米。网易援引知情人士称,目前首都开发、中海外是否继续接盘没有定论,但另一家地产公司——河南正商已经私下释放了接盘意愿。

文章称,高楼面价和新规则是联合体产生嫌隙的重要原因。按照挂牌文件,旧宫地块实行“90/70”政策,且所建商品住房销售均价不得超过52315元/平方米,最高销售单价不得超过54931元/平方米;两宗地块共计32.4万平米的商品房住宅面积,其中22.68万平米必须成为持有期70年的出租型物业。剩余9.72万平米的可售商品住房面积,绝大多数也只打造成小户型产品。

严重受到挤压的溢价空间让开发商望而却步。

智通财经了解到,北京土地市场的改变自2016年12月拉开序幕,北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”,地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比......在实际的土地出让过程中,限价房地块、自持房地块、自住型商品房地块、保障房地块、商办地块也成为北京土地市场的主要供应方式。开发商可自主定价的纯商品住宅用地几近断供。

援引媒体分析,一方面,各项限制性政策加码,挤压开发商利润;另一方面,可自主定价地块愈发稀少。加之房企之间相互竞价,北京土地市场正进入“微利时代”。

近几年也不乏类似联合体解散的先例。2015年,平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块,因超出龙湖、平安授权价格解体;同年,碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块;华润招商华侨城联合体于2015年11月以83.4亿元竞得当时排名北京总价第二地王,也因华润招商的退出宣告“拆伙”。

55城160次调控

宏观层面上,针对土地市场的调控也一直没有停止。

智通财经统计发现,从2016年“930”新政开始到四月底,全国已经有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次,其中北京等热点城市发布政策超过10余次。

这一轮调控与往年调控最大的不同是,首次涉及了商住物业,包括北京、上海、广州、成都等地对商住物业都发布了不同力度的限制政策。另外,全国多个城市还发布了限售政策,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市,历史上首次启动了买房后一定年限内限制出售的调控政策。

“限售”,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月开始全国多城市调控新特点。这或将标志着楼市调控的全面升级,业内人士预计后续更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

楼市“冰点”时代已到?

在大力调控之下,一二线城市纷纷传出楼市“降温”的消息,难道楼市“冰点”时代就此来临了吗?

据上海统计局网站17日数据,1-4月,上海市房地产开发投资1135.52亿元,比去年同期增长7.1%,占全社会固定资产投资的63.8%。商品房施工面积13234.94万平方米,增长4.7%。商品房销售面积436.84万平方米,下降39.1%。其中,住宅销售面积350.14万平方米,下降40.9%。

2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,同比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。

中原地产研究中心统计数据显示,4月楼市成交整体下行,其中一二线城市均不同程度下降,三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交量下降明显,跌幅均超过三成。

业内人士表示,预计后期市场将出现进一步降温、价格逐步松动,从限制商办项目,到过道学区住房不能作为入学条件,再到央行营业管理部等部门联合打击‘假离婚买房’,政策‘组合拳’改变了曾经炒房者扎堆、扰乱房地产市场的状况。未来,随着购租并举制度逐步健全,楼市预期将更加稳定。

从金融层面上看,金融去杠杆和金融监管趋严宣告房企廉价融资的时代结束。房企获取资金的成本和难度正在增加,开发商也更加珍视和善用手中的现金。

中原地产首席分析师张大伟曾向媒体表示,从银行的资金情况看,最近资金成本明显上涨,房地产调控政策持续收紧,这种情况下,信贷继续收紧既是趋势也是必然。在各种调控政策作用下,房价出现调整的可能性大增,因此,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度,并进一步提高房地产贷款的价格。(来源:中国证券网)

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