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上海商业办公项目清理整顿正式开启,已交付未整改项目限制交易

中房报记者 高欣 上海报道

5月17日,上海召开商业办公项目清理整顿工作推进会,印发了由上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市金融办、市城管执法局等六部门联合制定的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下称《意见》),对上海市商业办公项目清理整顿工作进行全面部署。

从今年初就开始被热议的上海商住调控终于靴子落地,这也意味着上海针对商业办公项目的清理整顿正式全面展开。

上海市委副书记、市长应勇指出,当前,上海“类住宅”问题突出,要充分认识到,清理整顿“类住宅”是维护城市规划权威性和严肃性的重要举措,是维护房地产市场秩序的重要举措,是守住城市安全底线的重要举措,是维护人民群众利益的重要举措。

而《意见》的出台正是在闵行、嘉定开展“类住宅”清理整顿试点的基础上,有关部门明确要求,压实责任,确保“类住宅”清理整顿落到实处的进一步行动。

《意见》要求,上海市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

同时,加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整,符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。

对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定,按照规划程序给予调整。

另外,《意见》对在售商业办公项目区分不同情况,进行了分类清理整顿。

据“上海发布”官方微信平台公布的数据显示,上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。《意见》明确,以开发企业作为整改责任主体,并提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

而对于已实际入住的约500万平方米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,将在房屋登记时予以注记,限制交易。

会议中还强调,“类住宅”是开发企业擅自改变规划用途、违规建设形成的,整治处罚对象应是违法违规企业,要以事实为依据,以法律为准绳,依法清理整顿。要全面整顿,分类施策。凡是认定为“类住宅”的项目,都要纳入清理整顿范围,并根据是否已销售、是否已入住等情况,采取不同的整治措施。要以处罚促整改,以典型案例促整改,对拒不整改的,要从严查处。要完善制度,长效管理,对此次清理整顿的项目强化“名单制”后续管理,坚决防止违法转为住宅。

“此次上海商住新政与此前北京、广州等城市的政策是一致的,这也说明上海当前对于类住宅或酒店式公寓项目的管制正式落地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,针对商住的整顿更主要从房企供应端出发。分类调控也可以防范整治过程中产生纠纷,同时也强调不退房不代表可以参照住房执行,而且针对已实际入住的项目限制交易的规定也比较严厉。而以典型案例带动项目整改的做法更有利于各区模仿、借鉴操作,形成以点带面的作用。

事实上早在《意见》出台之前,上海在闵行、嘉定两区就已先行启动商业办公项目清理整顿工作。上海通盈置业有限公司开发建设的“绿地峰尚汇”项目、上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的“浦江驿优商务广场”项目、上海锦如置业有限公司开发建设的“D9空间”项目、明发集团上海实业有限公司开发建设的“明发商业广场”项目,因违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,相关部门已依法对项目开发企业的违法行为进行了行政处罚。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,此次上海针对商业办公项目严格清理整顿,一方面会使目前市场中留存的“类住宅”项目面临滞销、整改,另一方面,未来商业地产建造难度大大增加,会有很多开发商的计划被打乱。而且从今年开始商住市场陷入冰冻,供应挂零,未来商住产品也会逐渐淡出市场。

从上海有动作整顿商住市场以来,商住的成交情况就有下降,一改2016年热销的态势。据上海中原地产数据显示,2017年1月到4月,上海类住宅产品成交量依次为23025套、24694套、27267套、13370套。其中4月成交量下滑幅度尤其明显。

在严跃进看来,此次上海正式对商业办公项目进行清理整顿,能将此类违规物业的投资属性降低为零,同时又对中介业务和开发商开发项目中存在的此种违规项目彻底清理,有利于实现行业的正规、健康发展。未来预计上海商业办公项目的开发将更加严格、谨慎设计、谨慎审批。

附文件原文:

关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见

各有关单位:

近年来,商业办公项目开发过程中,不按规划批准的建筑物使用性质进行建设,擅自改变房屋结构、设施设备,改变房屋规划用途为居住等现象屡有发生,这些行为违反规划和建设管理等法律、法规,扰乱房地产市场秩序,严重影响公共安全,滋生社会治理隐患。为遏制并惩处商业办公项目开发建设过程中违法行为,维护房地产市场秩序和购房人合法权益,现就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,提出如下意见:

一、本市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组,由市住房城乡建设管理委牵头,市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市商务委、市经信委、市城管执法局、市金融办、 市政府法制办、市政府新闻办等部门参加,负责指导、协调、 推进全市商业办公项目清理整顿工作,健全商业办公项目长效管理机制。各区政府要按照全市清理整顿工作要求,结合本区实际,建立相应工作机制,组织、协调区相关管理部门承担落实本区域内商业办公项目清理整顿工作。

二、各区要全面梳理本区域内商业办公项目,摸清土地出让、在建、在售、交付使用等情况,建立相应台账;制定本区商业办公项目清理整顿工作方案并上报市住房城乡建设管理委,组织开展全面检查和集中整治,督促项目开发企业自查自纠,严肃查处违法行为,公布典型案例。对清理整顿项目要逐个检查验收,并建立日常管理机制,防止反弹。

三、本市停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

四、加强商业办公项目建设、销售监管。按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目, 要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整, 符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

对符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的,在满足环保、安全等前提下,可参照本市城市更新等相关规定, 按照规划程序给予调整。

五、对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿: 对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。

六、各区要及时查处商业办公项目违法行为,并以典型案例带动面上项目整改。对积极主动按期完成整改的,依法从轻、减轻或不予行政处罚;对拒不整改或无法消除影响的,依照《中 华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处,处罚信息纳入国家企业信用信息公示系统(上海)和本市公共信用信息服务平台,记入诚信档案;情节严重的,采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖,金融机构不得对其发放新贷款,原有贷款到期收回等措施。

七、各区要锁定已完成清理整顿的商业办公项目,并实行“名单制”后续管理,建立“一楼一档”,在建设、销售、物业服务等环节加强日常监管,巩固清理整顿成果。凡是再次出现擅自改建、改变房屋规划用途等违法行为的,从严查处,并限制房屋交易。

八、商业办公类房地产广告发布应当遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》,不得含有混淆房屋使用性质的内容。本市工商和市场监管部门对大众传播媒介发布的房地产广告加强监测,对利用场所媒介发布的房地产广告开展检查,及时依法查处虚假违法的商业办公类房地产广告。

九、加强舆论宣传引导,全面正确解读商业办公项目清理整顿措施政策;加强舆情监测,对编造谣言、散布不实信息、 扰乱市场秩序等行为,要加大查处力度,依法依规予以严肃处理;做好维护房地产市场秩序相关工作。

市住房城乡建设管理委 市规划国土资源局 市发展改革委

市工商局 市金融办 市城管执法局

二○一七年五月九日

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