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李大彦:大爱城要成为健康老龄产业服务运营商

■中房报记者 秦龙 北京报道

自2009年加入养老产业大军以来,大爱城投资控股有限公司已经成为中国社会化养老产业的先锋践行者,一路亲历与见证产业发展。近日,中国房地产报记者专访了大爱城控股总裁李大彦,以期从这位行业先行者口中探知其独树一帜的书院式养老模式,管窥养老产业创新发展路径。

中国房地产报:如今的养老地产领域,大致可分为在成熟社区周边配建养老设施、与旅游或医疗产业结合等模式,大爱城的“书院式养老”模式可谓独树一帜,可否谈谈这一模式的主要特色?

李大彦:中国社会化养老产业的兴起不过近10年间的事,却衍生出了不同业态。地产开发、医疗保健、养老护理服务、休闲文旅、金融等板块实现了多元化发展融合,在跨界合作中实现了产品开发、运营模式的创新。

近8年来,大爱城品牌摸着石头过河,做了很多有益探索。最初,大爱城确定了3个原则:一是政府能做的我们不做,二是老百姓能做的我们不做,三是要找出一个多赢的运营模式。

大爱城在遵循中国传统文化价值观的基础上,以养老服务、终身教育、健康医疗与现代农业为核心产业支撑,打造的是市场化、规模化、全龄层、全配套的亲情健康养老社区。我们通过产权型养老公寓与养老别墅、经营型机构养老公寓与机构护理公寓等多元化产品体系,为住户提供居家养老、社区养老、机构养老三大类服务,使人们可购买产权、可租赁公寓、可选择服务,形式非常灵活。一家三代居住在大爱城,社区提供他们日常生活中所需的核心资源,尤其是一老一小的需求得到保障,三代之家的幸福指数当然高。

“书院式养老”是大爱城养老的特色,是基于大爱书院教育文化资源与大爱城养老地产资源而开创的养老服务与老年生活新模式,亦是所有大爱养老服务产品具有差异化竞争优势的核心元素。其核心价值在于“可以满足精神需求”,以此实现老年生活阶段身体健康与精神愉悦双丰收。在大爱书院养老中心,长者们不光享有健康管理、生活管家、营养配餐、康体娱乐、社会交往等一系列生活服务,中心更设置高端完备的文化设施,为入住长者提供由国内外知名专家学者领衔授课的养生、艺术类为主的专业化、高品质的教育文化服务,使老年人全方位体验“大爱·书院式养老”的全新老年生活方式。

中国房地产报:养老地产的资金需求量很大,从建设投入到设施投入到运营投入,企业如何做到“不差钱”?

李大彦:现金流是企业的血液,最能体现企业的营运能力。一家企业的现金流速度越快,就越能说明其运营状态良好,出现资金链断裂的可能性越小。然而,养老项目具有长周期运营的典型属性。在金融支持体系中,养老项目“长周期、低收益”,不符合金融体系运转要求;短期银行贷款资金与长期开发资金矛盾,导致开发商无法沉淀大量资金进行持有运营。这都为养老项目的运营带来了挑战。受益于京津冀协同发展的大势,目前香河大爱城项目售卖情况良好,也保障了企业的现金流回报。

如前所述,做养老是一项长期投资的事业。前期大爱城以养老产业作为核心业务,通过养老社区的建设来覆盖养老设施,后期则通过服务运营来让养老设施二次增值,保证现金流。未来,大爱城致力于发展成为健康老龄产业的知名服务运营商,最终将从重资产走向轻资产企业。这个模式的核心是满足老年群体的养老需求,我们的价值就是牢牢抓住客户,一切以满足客户的需求为导向。其实,养老产业真正的利润增长点,恰恰潜伏在后期服务链条中。所以,大爱城从来不定位自己是开发商,而是服务运营商。这才是大爱城的核心竞争力。

中国房地产报:目前,我国已经出台了很多鼓励养老产业发展的政策,但尚未形成健全体系,而行业的发展又迫切需要规范支持。你如何看待这个矛盾?

李大彦:目前,政策的确存在瓶颈。

一是养老地产的土地属性问题不明确。中国人对产权有强烈的归属感,养老地产多采用住宅用地。如果使用商业用地,对于运营来说压力比较大,还会存在教育配套等问题,不利于商业运作。鉴于此,养老用地往往在资本运作过程中有诸多限制,无法顺利地进入资本市场。养老用地的土地属性到现在也无法明确。

二是从资金层面上来看,目前我国的养老地产仍缺乏公益资金、社会资金的投入,也缺少明确的财税支持。一套房补贴百余元这类简单的资金支持对于养老运营来说简直是杯水车薪。资金需求日益增大而供给减少的矛盾,使得养老地产的融资问题凸显。

此外,服务意识欠缺也是个难题。现在很多职业学院养老护理专业很难招到学生,大家觉得伺候人是一件不体面的事情。实际上,大爱城在自身产业布局中已经考虑到了这个问题,很早之前就在谋划培养自己的服务团队。目前,大爱城已拿到了国家开放大学社会工作学院的牌照,这是国内集全龄化养老及相关服务教学、研发、培训于一体的专业养老及社工人才孵化基地,将为大爱城及养老产业发展输送优质人才。

中国房地产报:大爱城已完成京津冀、长三角等区域的产业布局,打造了市场化、规模化、全龄层、全配套的亲情健康养老住区,这一模式如何做到可复制?下一阶段将作何战略规划?

李大彦:大爱城控股通过创立以“大爱”为核心价值的社会化养老服务产业链,以“大城小镇、一体双翼”为发展战略,已分期在京津冀、长三角区域及海南、浙江等中心城市建设“大爱城”与“大爱书院养老特色小镇”,已初步构建政府倡导的 “9073”养老全覆盖模式。

香河大爱城是国家爱晚工程养老示范项目,也是大爱城的旗舰项目,我们在此平台上做了多年的尝试和探索。如今,香河模式已日趋成熟;下一步,我们还会将这一模式的产业优势提炼、优化,为其他项目服务。

在小镇方面,宁波大爱书院小镇是大爱书院养老特色小镇序列的首个项目。我们将服务于国家“特色小镇”战略,在全国建设多个书院小镇,政企合作树品牌,把“书院式养老”模式推广到全国。不管是“城”还是“小镇”,大爱初心不变,希冀通过异地养老、连锁互换模式,使更多中国家庭乐享“情满三代”的精彩大爱人生。

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