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仲量联行:信贷环境收缩将推动资产支持证券快速发展

近年来信贷环境的变化正促使房地产商寻求传统融资渠道之外的替代方案,这或将带动诸如商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)等结构性金融工具的市场规模出现快速增长。

房地产服务机构仲量联行认为,尽管资产证券化产品在中国刚刚起步,但其拥有巨大的发展潜力,有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择。

仲量联行资深董事、中国研究部负责人周志锋表示,资产证券化产品发行规模预计在几年内爆发。

周志锋说,如今询问通过CMBS进行融资的商业地产物业持有者正在增多,从目前的发行势头来看,今年这一结构性融资产品的发行金额势必大幅增长。

他补充说,仅今年两单较大规模的CMBS筹集金额就达到了150亿元,接近了去年全年的水平。而据券商等机构的反馈情况来看,目前正在准备的项目也较多。

作为一种结构化的融资工具,CMBS主要以商业地产为抵押,以相关商业房地产未来收入为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。其本质是一项债权类的投资工具。

将这些非流动性且回收周期较长的商业地产项目通过一定的手段把未来的预期收益部分提前兑现大大缓解了房地产商的资金压力。其好处在于,CMBS的发行价格较低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。其较高的资产抵押率通常也可以帮助房地产商获得更多的融资。

以去年中国金茂和高和资本联合推出的首单在交易所挂牌的CMBS“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”为例,这只CMBS的发行规模为40.01亿元,优先档40亿元,利率为3.3%,期限3年,次级档100万元由融资方认购。其还款的资金来源为底层资产的一栋位于北京核心区写字楼未来数年的租金收入。

此类资产支持证券在近两年的快速发展得益于监管层的政策松绑。随着监管部门放松对这类结构型产品的销售管制,资产支持证券在2015年起开始获得较快发展。

仲量联行的周志锋称,随着信贷宽松的环境逐渐消逝,企业轻松融资或再融资的日子可能一去不复返了。

他说,尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策,这将进一步加大企业融资难度,开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本,将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道多管齐下。

记者基于Wind资讯汇总的数据显示,截至4月26日,基于各类资产发起设立的资产支持证券的余额已经接近1.09万亿元。

不过,周志锋指出,与美国等较为成熟的市场相比,中国当前的房地产抵押贷款支持证券的规模还显得相形见绌。

据仲量联行的数据显示,CMBS作为美国商业地产项目最主要的融资方式,其去年的发行总额就达到了760亿美元,占全球CMBS发行量的98%。

但他也表示,鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求,CMBS以及其他以房地产为基础资产的证券化产品将日益走俏,今后几年的发行量势必将逐渐走高。(据人民网)

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