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【直播】带你了解楼市最大的秘密!第七届中国地产金融创新论坛盛大开幕

1月6日的第七届中国地产金融创新论坛准时召开。

中房报直播小组在现场为您第一时间带来最全面的峰会盛况!

第七届中国地产金融创新论坛

时间:2017年1月6日

地点:北京军区 八大处甲一号 华北宾馆

 

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【会前花絮】

签到

演讲台

 

 

 

【下午】

14:20分 大会开始!

央视财经证券资讯频道主持人 孟一

主持人:尊敬的各位领导,各位贵宾,大家下午好!欢迎来到幸福寰球企业家联盟--中国地产金融联盟,暨第七届中国地产金融创新论坛现场我是cctv央视证券资讯频道主持人孟一。本次论坛是在中国房地产业协会、全联房地产商会指导下举办的在2017年首场高规格的地产与金融顶级行业盛会。

中国地产金融创新论坛,汇聚了中国最具影响力的地方政府、专家学者、地产大咖、金融领袖、投资巨头、传媒精英等行业内卓越代表,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,以地产金融企业转型和发展为主线,以中国房地产金融发展最具发展潜力的城市为载体及主办地,全力打造一个共商房地产金融领域重大问题的前瞻性、高层次对话平台,围绕中国房地产热点时事与展望,深入解读当前中国宏观经济与政策动向,对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、金融创新等进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻区域城市与地产的动力与发展的创新思路,为处于行业大变革的中国房地产业带来可持续发展的前瞻性思考,以促进和深化房地产金融领域的对话与合作,并以此促进中国房地产业持续、健康的发展。

2016年中国房地产市场总额创造历史新高,达到10万亿,在中国GDP占据着举足轻重的支柱地位,与此同时自2016年的10月各地方政府频出各种调控政策,2017年中国的房地产形势将何去何从,将会出现什么样的局面和发展,今天本次论坛的房地产与金融行业的领导 、地产金融大咖将给我们进行最专业的解读和启迪。

谢谢大家,下面有请幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席 、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长申威致欢迎辞。

幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席 、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长申威致辞。

幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席 、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长 申威

申威:尊敬的各位来宾,远道而来的朋友们,各位领导以及地产界、金融界,新闻媒体的朋友们,幸福寰球企业家联盟和中国地产金融联盟的朋友们,大家下午好!

今天,本次论坛专程来自美国、澳洲、加拿大以及上海、深圳、江苏、广东、山东、三亚等五湖四海的朋友们,冲破了重重雾霾,相聚在北京,共同探讨中国地产与金融的创新,共话兄弟姐妹情谊,共同举办盛大的聚会。我感到万分的荣幸,也非常高兴。请允许我代表本次论坛的主办方,协办单位以及各个支持单位再次对来自世界各地的兄弟姐妹们表示最热烈的欢迎。

欢迎大家来到地金联盟美好家园,中国地产金融创新论坛和中国地金联盟第七个年头了,在协会和商会的领导大力支持和帮助下,我们一直在推动和助力行业的创新与转型,也凝聚了一大批地产界、金融界的大咖和职业经理人,企业家们。

2016年,刚刚主持人说过,中国房地产市场创造了历史新高,三家房地产龙头企业恒大、万科、碧桂园的销售总额超过了万亿,前一百强的房地产企业超过整个房地产市场份额的50%,这标志着中国房地产业已经进入到寡头时代,正在经历深度的整合,企业的并购重组也非常活跃。

中国地金联盟应运而生,为中国房地产业的推进、发展,行业的整合,企业并购与重组,项目的资源与对接搭建了服务平台。我们现在每天能收到来自全国各地几十个房地产投融资并购的需求。

联盟累计七年来形成的重大的交易达到了上百个,我们投资的中实国开资产管理公司也是以资本的力量加速促进行业的并购和资产盘活,帮助企业脱困和转型,今天我们还将推出我们科技的创新,成立了爱因斯坦人工智能科技发展公司,也是希望人工智能的科技在房地产和各个行业为大家提供解决方案。

2014年,为了相应国家“一带一路”的战略,我们还成立了幸福寰球企业家联盟,立足中国,放眼世界,帮助企业家实现幸福梦,中国梦,资源整合,开拓国际视野,引进先进的海外的模式,向海外输出产能。也是为了响应国家三去一降一补的经济战略,去库存,去杠杆,降成本,补短板。今天我们隆重的发起中国房地产去库存联盟。

在新形势下国家去杠杆,房子是用来住的指导思想下,投资房地产无疑会导致今年的豪宅去库存和三四线城市的压力需要创新的营销与服务模式和新的思想。

幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席 、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长 申威

2016年,政府出台了各种调控政策,本次论坛行业领袖以及金融的领袖将为我们做金融专业的解读,带来房地产模式与金融创新,也请各位畅所欲言,不吝赐教,最后祝大家新年快乐,新的一年撸起袖子一起干,合作共赢大展宏图,共创美好的明天,谢谢大家!

主持人:申总的致辞热情洋溢,给我们开了个好头,下面有请中国房地产业协会副长苗乐如致辞并发表演讲《中国房地产市场趋势、政策取向与投资机遇》。

中国房地产业协会副长苗乐如致辞并发表演讲《中国房地产市场趋势、政策取向与投资机遇》。

中国房地产业协会副长 苗乐如

苗乐如:尊敬的联盟各位同仁,尊敬的各位专家,同仁,大家下午好!祝大家2017年事业发达,事事如意,祝我们的年会顺利召开,联盟取得卓越的佳绩。稳字当头,两线取胜是今年的基本态势,2016年房地产市场以去库存开局,控房价,防泡沫收盘,取得了两线作战的佳绩。去年的商品房销售面积均创历史的新高,超过了2013年。

稳中趋紧是房地产政策的基本趋向,中央工作会议提出房子用来住,不是用来炒的,要求促进房地产市场的健康发展,作为2017年房地产工作的重心,一是控制房价,防止泡沫。

二是货币政策由去年的灵活适度变为稳健中性,流动性安排由去年的合理充裕到保持稳定,防止资产泡沫作为突出的位置,因此今年的货币环境总体偏紧。

三是房地产企业融资监管也会进一步的严格。特别是去年上交所发布的关于实行房地产产能过剩的公司债券监管函,要求基本条件并划分风险类和正常类,明确房企债券资金不得购买土地。这项政策落实很多人认为会影响市场企业,主要是中小房企。

四是财政政策更加积极有效,预算安排要适度推进供给侧结构性改革。

五是加快推进结构性规模化助力企业发展,建立租售并举的市场。

六是严格市场监管,规范开发销售和中介行为。

七是落实地方政府的主体责任,提出了改善措施,包括鼓励房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,提高住宅用地的比例,盘活闲置低效土地,特大城市加快疏解城市功能,带领周边中小城市发展。

去杠杆的背景下,对于房企来说,谁能借到更便宜的钱,更长的钱,将是企业竞争的绝对优势。

中国房地产业协会副长 苗乐如

但是如果企业的资质,资产的质量,运作的能力较差,那么高杠杆下,将使企业更快死亡。让我们面对货币环境收紧,市场监管严格,行业洗牌加剧,做正确的判断,正确的选择,正确的事情,顺势而为在房地产大起大落的进程中把握机遇,迎接挑战,取得佳绩。春节即将到来之际,祝大家新春愉快,谢谢大家!

主持人:苗会长精彩的发言为我们分析了中国房地产2017年的趋势发展,想必大家都收获良多,下面我们有请本次论坛的指导单位的全联房地产商会秘书长 钟彬致辞并演讲,他演讲的主题为《中国房地产的创新与发展,挑战与新机遇》。

全联房地产商会秘书长钟彬致辞并演讲,演讲主题为《中国房地产的创新与发展,挑战与新机遇》。

全联房地产商会秘书长 钟彬

钟彬:2016年有三个特点,第一个是从来没有过的,对房地产政策的支持,为了促进去库存,政策是前所未有的,2016年也是历史上调控政策最有利的,一年当中冰火两重天,我到商会十五年,这是唯一的一次。

第二个特点,也是分化,是投资和销售的分化,今年销售了十万亿,非常好,投资增长,销售面积还是销售额,分别20%,30%的增长,但是投资只有6.5%,钱到哪去了。这是第二个特点,分化。

第三个特点,城市、企业和区域的命运完全不同,过去我们要好都好,城市要好也都好,现在不行了,你不能说去年房地产好吗,要说哪一个企业,哪一个区域,哪一个城市,2016年给我们的感觉三个大的变化。

未来,我们认为发展的新的逻辑,可能是产业,金融会做重要的羽翼,不动产会成为重要的空间,变现的空间里面怎么变现,第一社区,第二商业楼宇的空间,第三社区空间,商业楼宇空间和大的小镇空间,三个空间产生的产业都不一样,教育在社区里面是社区教育,综合体里面的教育可能是培训的集群,小镇里面就是一个学校了。医疗同样如此。所以不同的产业和不同的地产,不动产的结合和不同的金融属性的结合,消费金融的结合会成为今年的主题。所以房地产商会2017年非常重要的战略,其中有一项是最近正在梳理的,就是全面跨界,商会会跟旅游、教育、互联网、不动产,大数据各个产业的独角兽合作,来为房地产企业提供更多的产业内容。谢谢大家!

主持人:钟彬秘书长的发言简短而又直接,给我们很多启示,下面我们有请一位房地产开发的资深人士同时又是中国开发商最早投身于房地产基金的大咖盛世神州基金董事长张民耕演讲,他演讲的主题是《盛世危局—中国房地产行业登顶与中小房企的出路》。

盛世神州基金董事长张民耕发表演讲,演讲的主题是《盛世危局—中国房地产行业登顶与中小房企的出路》。

盛世神州基金董事长 张民耕

张民耕:登顶之后作为盛世的表现,还有大型房企的盛宴,规模化、积聚化,方兴未艾。

盛宴的另外一个方面就是危局主体,房地产泡沫化和去库存同在,这个局面不可持续,2016年一来,刚才说了分化,城市、区域、企业,房价的分化及其严重。北上广深四大城市和所谓二线的四小龙,南京、厦门、苏州、合肥房价飙升,新房和二手房大概是在28.8%到29.5%之间。

土地财政和货币增发引发了中国房地产泡沫。由蓄水池变成了堰塞湖,尽管货币增发,但是我们没有感受到太强的通货膨胀,房地产形成了蓄水池,但是这不可能无限蓄水。现在我们房地产总值GDP总值441%的时候,高于全球的260%,这个时候海通证券报告指出房地产市场的蓄水池,水面已经到了齐口了,崩溃边缘。现在楼市不再是蓄水池和分洪区,现在是堰塞湖了,这个困难是非常严重的,也是历届政府迟迟不下决心调控房地产的原因,不敢把堰塞湖捅开,现在用的办法都是导流。

还有一个方面是中小房企严冬到来,生产难、转型难、退场难,前百强房企占到全国市场份额的多少?我只有2015年的,前百强房企已经达到了40%,我有一个预计,今年前百强房企又是一次突飞猛进,可能占到的市场份额接近50%。按照中国国家统计局每年发布的中国房地产企业的个数九万家,去掉100强还有9万多家,中小企业的红海已经成为了紫海。

无论是融资成本还是份额来说,中小房企都是极其困难的。中小房企面临很多的不平等,甚至人力资源,一进去开出的条件都是你在那边怎么样,不错,工资翻一番,很多中小企业队伍顿时瓦解了。

因为规模小,周转不是很好,所以一两个项目预警有可能引发资金链断裂,陷入难以自拔的泥潭,这是危局的第三个方面。

在盛世、危局分析了以后,现在进入了一个新时代,后房地产时代,我们先说说930新政,刚才钟秘书长说的,是史上最严厉调控,9月30日为标志,市场冰火两重天,态度坚决,政策严厉,限购限贷提高贷款门槛,按照孙宏斌的话,千万不要低估调控的严重性,再怎么重视也不为过,现在果然如此。

调控的效果初步显现,销售量价齐跌,银根、地根收紧,楼市进入了严厉的调控周期,北京,11月份新房交易,环比10月下降了26.4%,上海成交面积下降了27.57%,深圳出现了房价下跌1%,尽管只有1%。南京销售额几乎腰斩。

关于后房地产时代的猜想,第一,市场的交易量由原来反映投资和居住双重需要变成了单边需要,主要反映居住需求,这会带来销售额的下降,你看南京非常明确,调控之后很可能销售量,20%到腰斩。

主持人:张民耕董事长的发言数据详实,分析的很透彻,中国房地产真的是有盛世更有危机,下面我们开始一个非常关键的环节,顺应国家三去一补的经济战略,我们现在将要发起成立中国房地产去库存联盟,为中国房地产的稳定健康发展做出贡献。

下面邀请中国房地产去库存联盟发起成立仪式的参与嘉宾上台:

有请苗乐如副会长 、钟彬秘书长、盛世神州张民耕、黄金湾投资董事长申威、润泰资产管理董事长郭述杰、中博慧总经理马峰、国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军、中投危困企业投资并购联盟会长郑昌幸、中投危困投资并购联盟秘书长郑志斌、炜恒律师事务所高级合伙人胡波,世嘉地产董事长朱仝、合众资产管理股份有限公司时宝东、天津银行北京分行行长王宏、远洋地产远洋天著春秋营销总监田丰、远洋地产事业一部北京公司总经理庄江波、国家行政学院国勤绿城(北京)资产管理公司总经理纵兆平、东方资产-邦信基金资产管理部总经理 王湛、浦赢投资董事长丁亚明、启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁 许晓军、金信金融控股有限公司 谢本明、北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉,中国房地产报总经理凤凰房产CEO单大伟、新华网房产主编吴海花、楼市创始人蔡鸿岩、房龙点评网肖勇等各位上台发起。

中国房地产去库存联盟

主持人:精彩的时候过去了,接下来我们开始下面更加精彩的主题演讲,有请宏源证券首席分析师,清华大学博士后研究员范为演讲,主题是《2017年:全球“大拐点”下的金融投资》。

宏源证券首席分析师,清华大学博士后研究员范为发表演讲,主题为《2017年:全球“大拐点”下的金融投资》。

宏源证券首席分析师,清华大学博士后研究员 范为

范为:在座各位房地产精英,很高兴参加盛会。下面跟各位分享一下2017年的经济形势以及金融投资的观点,因为时间因素只能讲一些要点。

标题叫“全球大拐点”,大拐点一方面是经济的拐点,另外一方面更重要的是社会主义意识形态拐点。相信未来3-5年,更多听到一个词“populism”,民粹主义或者平民主义,未来3-5年来看,民粹主义有吸引全球的趋势。

首先看美国情况,包括之后欧洲,意大利公投失败,包括奥地利新总统,包括2017年荷兰和法国大选,都会是民粹主义势力占据意识形态上风,在民粹主义大背景下,全球化趋势可能会出现变化,天下大事分久必合、合久必分,逆全球化思维抬头,特朗普新政包括减税,包括制造业回到美国,增强美国本土竞争力。

新兴市场国家也是好坏参半,好的也有,坏的也有,俄罗斯、巴西不太好,印度我前年作为代表团出访,印度未来房地产市场都有空间,我去了印度之后感觉它的情况和咱们国家90年的时候非常像,全国到处搞基建,因为印度从生产要素来讲,无论是劳动力要素还是资本要素,都有客观的条件,印度人口现在是12.7亿,中国13.6亿,资本方面,印度是全球最大的FDI国家,我们国家92年以后,到2014年,一直全球FDI第一大国家,2015年开始,印度FDI超过中国。印度总理非常崇拜邓小平,他干的事跟邓小平干的事一模一样,中国提出中国制造,印度提出印度制造,劳动力便宜,资本流入。印度总理大规模招商引资、搞基础设施建设。从这个角度来看,印度在未来应该会有比较大的空间。

标题就是21世纪是亚洲世纪,2020年,全球五大经济体,三个在亚洲,中国、日本、印度。今年印度GDP全球第五,超过英国和法国。现在印度发展比中国要快,经济腾飞过程当中,房地产市场势必伴随着增长。

简单看一下中国情况,短期不悲观,中期不乐观,长期不会崩溃。从短期来看,最近经济数据确实企稳,无论工业增加值、固定资产投资还是货运量等等,都在企稳。我们认为这是短周期复苏。比如生病了,不想吃东西,俄了几天,突然想吃东西,经济学叫库存,库存用完了,补库存,增加发量,开始补库存,吃东西,只是短周期,去库存现象,持续性不强,两个季度回落,中国经济指标明年二季度又会往下走。

中期为什么不乐观,表面上看投资、消费、金融三驾马车在下行,中国经济高速增长30年三大支柱在走下坡路,有客观有主观,比如人口要素不可逆,2013年最高点,资本要素2014年资本进入,哪怕经历98年和2005年危机。

长期中国并没有崩溃风险,这是体制决定,西方体制90%市场配置,10%政府配置,中国一般市场,一半政府,国有经济占比30%,民营经济70%,但是我们政府还有土地、矿产资源,一半是市场,一半是政府。市场周期性,市场出现下跌,50%政府的那只手能很好托住。中国94年三角债危机,2000年有债务危机,同样现在出现了债务风险,过去情况来看,不管处理三角债还是债务危机,通过货币化,包括财政货币化,后来债务货币化,通过货币化阻止债务危机爆发。我们认为这一次无外乎也是这些方式。中国老百姓储蓄率支撑经济稳定,防止出现债务危机。

为什么我们的过去二三十年,20多年没有出现像美国次贷危机和欧债危机风险,主要因为我们有很高的储蓄率,这是世界绝无仅有的。

2017年财政政策、货币政策,我个人观点空间都不大,虽然官方的语言,货币政策缩减,财政政策积极,实际利率已经在下降,货币层数达到非常高的点,过去两年银行表外增长速度非常快,平均40%多,有的小银行达到百分之百以上,银行业务从表内到表外趋势非常严重,我们统计货币按照表内统计,表外加上实际货币创新高,存款准备金率不像银行数据那么好看,只算表内存款准备金率百分之十几,表外加上,存款准备金率已经八点几,为什么央行不敢轻易下降存款准备金率,已经不高了。

2017年进一步积极财政政策,总的财政赤字加起来不利,民营只有4%点几赤字,不高,除了财政部还有国开、农发政策性的基金,金融里面做二财政,国家信用,加上地方政府赤字,赤字率已经9.65%,不低了。跟西班牙、日本差不多,财政空间不是很大,当然只是学术探讨。

房地产投资,因为在座都是地产专家,在地产销售下滑之后,地产增速没有太快,工业投资没有起来,产能过剩依然是一个严峻问题。

2016年消费不错,两个因素,一个是房地产消费,12万亿,空前绝后,汽车消费有优惠税收政策,消费有很大压力。

进出口,2017年贸易顺差肯定会减小,从进口来看,主要是原材料等大宗商品,大宗商品价格2016年四季度开始上行,包括石油、铜、铁矿石在上涨,2017年进口要增长,特朗普去全球化,对于出口负面影响,进口增长,出口下降,贸易顺差也不会泰豪。三驾马车都有下行压力。

中国目前面临四个系统性风险,地方政府债务,企业债务,货币超发,房地产泡沫。我个人观点最有压力,最早出问题还是企业债务。房地产泡沫我个人认为不会是先出现房地产崩溃,引起经济危机,一定是债务先出现风险,出现债务危机,然后引发经济衰退,最后刺破房地产泡沫,逻辑是这样。

主持人:宏观经济数据列举非常详实,下面有请和君创业创始人李肃发表演讲,主题为《2017新的政治经济形势下的创业与创新》。

和君创业创始人李肃发表演讲,主题为《2017新的政治经济形势下的创业与创新》。

和君创业创始人 李肃

李肃:2017年别指着大政策大规模改。这次中央经济工作会议讲稳中求进,现在稳住了,整个经济在往上走,稳中求进就是等着十七大经济搞好,配整个经济工作班子,配出非常像样,大家振奋的班子来,我认为未来2018年以后,中国会有大机会,世界还有大危机,这个意义上来看,最近很多人在研究全世界经济危机到底什么爆发,特朗普现在这么玩,一方面经济往上走,另外一方面债务一直在增加。

2018年以后,全球怎么走,全球民粹主义最后带出的结果,全球的危机还是中国的机会,这些问题要拭目以待。从这个意义上来讲,在大势里面,我认为中国盛世不过刚开头,在政治上大局已定,在外交上,整个变局里面,而且2017-2018年中美之间调出关系,不管打还是和。我们对中美关系绝对有信心,跟美国人对话六次,对我刺激最大的一次,美国基辛格犹太人协会会长和主席,全世界现在谁最慌,觉得世界末日来了,美国人从伊斯兰退出来,全世界反伊斯兰教冲着以色列来,伊朗虎视眈眈,全世界就两个民族,犹太人和中国人,中国把国家文化延续下来,犹太人没国家延续下来,其他所有民族都断了,真正好好合作,就是中美合作,学学犹太人,第一天到美国,控制美国,别跟美国抗衡,两家好好的把世界弄好,西方冲突矛盾只有靠中国。

我认为盛世没开始呢,什么叫做盛世变局,房地产这次突然上行,突然打回来,意味着什么,在我眼里意味着什么?中国新决策看明白这个局,房地产真正的新政应该在另外一个平台重新开始。会有巨大的机会,哪是现在这点小机会。

我认为看中国经济,李克强的论文和后来写了文章非常到位,中国三元经济,大都市经济,新兴工业城市经济,农村经济。转到房地产就是城镇化、城市化、都市化“三化”。房地产突然涨上去到底意味着什么,意味着都市化经济还有巨大的潜力,只要不打压会倍增。三大都市,把价格放开,把限购放开,所有买房多大,不得了,北京房价涨到20万一平米,不算什么,和纽约一样,涨上去到底是好还是坏,真难说,纽约什么概念,20万美元一平米,纽约人整个金融资产可以把全世界买了,意味着什么,国民财富只要20万一平米不掉下来,全世界人去买,就是财富总量。财富总量再增十倍可能,大规模增长GDP,有什么不好,很正常。

房地产价格在北京是5万还是30万一平米,对工薪阶层、农民工没有影响力,掉到5万买不起,3万也悬乎,我们公司里面所有富二代来工作,没有户口,家里拿着大把的钱,一千万买房子,买不成,不让买,这批人是买那个房子的人,中国现在哪有投资机会,北京几个大泵是放开,所有人都会冲进去。东莞钱到什么程度,16000亿存款,深圳房子一开,全跑去开了,马上深港一体化,怎么买,当然得涨。所以这些大城市限制房价是蠢的不能再蠢的方法,只要放开来,整个GDP增长,大规模往上涨,旧房改造,整个城市最后颠覆重来,还会变成更漂亮的花园城市,只要30万一平米。

主持人:下面有请金信金融控股有限公司董事长谢本明,他演讲的主题是《不动产之银行融资新路径》。

金信金融控股有限公司董事长谢本明发表演讲,演讲的主题是《不动产之银行融资新路径》。

金信金融控股有限公司董事长 谢本明

谢本明:现在是这样,越来越多的人持有大量不动产,反而借不到钱,这个大家很困惑,为什么以前不是这样,现在是这样,有什么解决的办法。

我们现在做不良资产的收购和处置,如果我们能够有足够长的低成本的资金,我们是不是有非常充裕的退出,最大化利益的退出。

首先讲一下痛点,企业痛点是感觉到有资产并不等于能够融资,综合刚才银监会提出的,大家就明白了,首先第一点有融资主体,有十个亿的资产,得告诉我,有一个公司去年做50亿业务,去年做了一百亿,如何承受,有这样主体产生符合监管要求。融资需求、还款来源是什么,随便说融资需求,用于经营资产,银行越来越不相信,讲这个故事,还不起钱,成为不良资产,忽悠解决不了问题,这个时候银行需要发现你真正的融资需求和真正的还款来源。

因为你有资金用途,钱用在盖房子上,银行不给你融资,原因是资金进入房地产,房子盖好,可以不给融资,有抵押物,没有融资用途。成本最低,最便利的融资渠道,银行面前回答不了四个问题,说明有房子融资不了,借助第三方融资。有资金需求,能够回答四个问题的人,谁能够回答,如何回答,下面我给大家讲的案例,银行的难点,有抵押不等于没风险,银行曾经认为,有抵押就是没风险,经过大量的沉痛教训之后,有抵押不等于没有风险,表面合规,有抵押,但是编了一个假的资金用途,买货了,单据拿不出来,表面合规过不了,银行牌照本质含义,合规是一切,合规风险重于实质风险。大家理解这个问题深浅,表示大家金融素养的高低。

以前汇了一笔钱,赚一百美元,没有风险,但是银行这么做就违规,因为必须合规,符合监管要求。这是表面合规。我遇到很多客户,酒店值10亿,借5亿,没有还款来源,更不要说到期还本,所有钱已经投入到这个酒店,借钱马上还债,哪里来的钱还本付息,确实没有。银行看到资产确实是宝贝,确实是钱,没有还款能力的时候,银行不敢借你钱。没有关系,借5亿,房子卖掉,值7亿,没有实质风险,银行不敢,风险处置问题。银行一旦发生不良,5亿按照拨备覆盖率,超过150%计提超过7亿钱拨备,还有不良率,拍卖两年,罚息、利息收到手,银行并没有亏,但是完全没有愿意,行长已经被免职,职业生涯完蛋了。

银行有什么动力借给你,银行就是管理和经营风险,这就是工作,一定有风险,但是道理不够,要给银行动力,我做这个业务有什么好处,能带来很多存款,这是资产跟负债。民企容易出问题,有抵押物不行,有国企吗?一二线城市没有问题,三四线城市能满足我吗?风险越来越大,动力越来越少。解决融资问题,得前有拉力,后有推力。

民间融资,很多人主流渠道借不到钱,进入民间融资市场,非常大风险,今天借钱,明天不还,把房子卖掉,这是违法的。这叫《留置契约》,找我借钱,处于弱势地位,法院要保护这种弱势地位的人,中国法律不允许以房抵债,虽然表面证据办的非常完整,但是不行。折价可以,但是还不起钱,走向法庭,谈如何折价抵债,否则这之前的协议都是属于合法的。很多人认为天衣无缝,法院判例最后房产过护可能被撤销,我们法院不支持《留置契约》,资产持有人,做好公正,碰到道德败坏的民间借贷方,把你的房子卖掉,这也不可行,有风险。

第三方借宽,贸易载体,如何走通这条路?贸易融资成本非常低,目前信用证贴现成本3.6,去年3.0左右,小银行7-8,大银行4-5,信托融资10左右,如果达到3%的融资,实际上非常低,我们做贸易融资的时候,首先存款配比,今年收入50亿,明年销售100亿,不难。上游付给我货款,我付给上游,上游付给握铅,我存在银行,银行给我高一点利息,10亿存9亿,银行有动力了,过去说存9亿存款,给1亿信用,用北京房地产抵押,银行非常乐意,因为一个亿风险敞口,获得9亿的存款。我们的案例里面,9亿存款从银行拿了4%以上的存款利率,置换成贸易结算,兑换信用证工具3.5,9亿挣450万,业务做下来,融资成本-100万。当然这是比较理想的状态。贸易融资可以创奇迹的地方,融资成本最好情况可以做到负数,存款价格越来越低。贸易融资票据越来越高。汇票贴现率达到5%-6%,我们的融资额可能达到5%、6%,负责容易接受。第三方融资用贸易融资方法是特别好的办法。解决资金用途买货,还款来源卖货,非常低风险。

资金置换办法,过去说第三方抵押,跟国企合作,一百亿资金,第三方资产给我,把需要融资钱付给你,签买卖协议,不过户,没有全部还款,这样产生融资需求,因为原有资金,拿去买房子了,为什么要贷款,因为补充原有流动资金。因为这个房子已经签了买卖协议,所以不再是第三方抵押了,所以置换是一个非常好的道路,解决第三方抵押问题,无论表面合规,还是实质风险,还是操作合规细节,都能够满足。收益有了,动力有了,还款来源保证也有了,房地产卖不掉,跟地方AMC合作,如果银行产生不良,10亿放宽,贷款5亿,AMC是核算的,做了一笔新业务,很可能挣钱。多少业务都做,甚至每笔资产抵押业务,交保险费,出问题的时候,我们处理问题,如果有困难,银行可以继续帮助我们。这是贸易融资新路径。

借助贸易融资,资金成本大大降低,把利益回馈给业主。融资成功率很高,比较低利息,让这个企业两年以后付利息,企业没有付息压力,才符合资产持有者的实际情况,因为本来第三方借款,购买方式支付对价给你,可以自己转贷,对于企业来讲不需要转贷。

融资不了,可以用这么一个办法,没有资金用途,没有还款来源,找国企收购你,银行借钱给国企,支付收购方,如果还不了款,因为在国企名下,解决退出渠道问题。

资产转移到融资租赁公司名下,因为有税务局的文件支持,现在资产过到租赁公司,过回去,只需要支付3%的计税。

主持人:谢谢。下面有请启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁许晓军,他演讲的主题为《协同融合聚变-打造全球领先的科技园网络》。

启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁许晓军发表演讲,主题为《协同融合聚变-打造全球领先的科技园网络》。

迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁 许晓军

许晓军:大家下午好!非常荣幸接受董事长邀请,参加地金联盟2017年年会。今天谈的内容是地产+科技产业+金融融合。怎么样产业加上资本翅膀,以科技作为竞争力,在房地产领域也能够取得成功。

启迪协信是清华启迪跟协信地产合作的公司,注册资金1个亿,2016年总资产规模460亿,我们作为一家科技服务企业,在房地产方面,立足产业载体,提供平台,并不完全追求经济效应,还有科技报国情怀。

北京雾霾非常严重,我们收购桑德70亿,现在市值300亿,市值还会大幅度成长。还有一个是雅都,比如净水器、净化器等等,雾霾产生主要是燃煤和汽车尾气,从源头解决问题,我们投资光伏、燃气等等,都是清洁能源方面的产业。小学、中学不上学,学校没有装新风系统,应该都回家了,在线交易是一个很大的板块,我们可以提供从幼儿园、初中、高中到大学新风系统。还有别的板块,包括文创等等。

主持人:国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军演讲,主题为《用市场化的手段推进中国城镇化的下半程》。

国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军发表演讲,主题为《用市场化的手段推进中国城镇化的下半程》。

国开东方城镇发展投资有限公司总裁 王军

王军:中国城市这十几年的快速发展,与行政的手段推进是有非常大的关系的。但是这个过程中也出现了两个问题:一个是中国城镇化的过程中,出现了土地的城镇化快于人的城镇化;还有一个问题,带来了更严重的地方债务的高启,所以2014年年底,中央政府下了43号文件,从某种角度来讲就是对中国城市的市长权利进行了约束,不允许地方债务再增长,在这种情况下,中国的城镇化进入了下半场,必须要创新城市化发展模式,用市场化的手段推进。

主持人:感谢王总的精彩演讲,下面有请北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉,他演讲主题是《产城融合-区域发展新功能》。

北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉发表演讲,演讲主题是《产城融合-区域发展新功能》。

北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长 郭莹辉

郭莹辉:现在我们在房地产转型到城市运营商的过程中,有几个问题,大家都很积极在房地产延伸到城市发展过程中,同行们也有几十平方公里的所谓的项目运营的机会,但是刚刚我讲到八个方面,大家或多或少都有了解。我们在真正实践过程中,跟政府签了一纸合同,遇到了很多问题,比如说我们这个合同约定好给政府做的事情,做规划,做土地投资和一级开发,做招商。但是我的回报在哪,一般是土地一级开发,8%,12%的收益,第二,我们希望政府在二级开发当中,土地给销售溢价部分给开发商分帐,土地加成加土地收益分成,希望这个园区或者这个城市是因为我们运作整合而来,当园区的税收上再分一次,这三个主要的来源,构成了我们刚才讲八个方面当中最核心的问题,我们把三个生意模式写在合同里面,地方政府和地方人大,上到国家法律,能不能支持地方政府把税收给你,土地溢价给你,土地溢价的加成是合法的,其他两个合法不合法,值得商榷。

理论上中国的房地产如果能够在一个法制环境很好,法律政策很清晰到位的情况下,新城新区PPP完全可以在六百多个城市有效推开,而且会变成刚才讲过的新城城镇化,国家新区,包括特色小镇发展的一个非常大的政策福利,很多开发商会变身城市运营商,小镇运营商,而且利于产业资本和行业资本导入,解决地方资本不足,团队不足,策划能力不足的问题。但是现在在土地,这个区域规划权,土地出让期使用权,财政分配权,包括建设管理权利,都遇到了现有的国家法律,地方法规层面的不一致,这些方面有待于时间和各部委推动,使区域发展PPP模式在国内得以推广,使中国的产城融合真正的实现服务国家战略的目标。

主持人:谢谢郭总的演讲,下面有请远洋地产事业一部北京公司总经理庄江波演讲,他演讲的主题是《远洋地产发展战略》。

远洋地产事业一部北京公司总经理庄江波发表演讲,主题是《远洋地产发展战略》。

远洋地产事业一部北京公司总经理 庄江波

下面进入颁奖环节

 

 

 

颁奖盛典

主持人:下面有请润泰洋行资产管理董事长郭述杰发表演讲,主题为《调控新政下中国房地产去库存之道》。

润泰洋行资产管理董事长郭述杰发表演讲,主题为《调控新政下中国房地产去库存之道》。

润泰洋行资产管理董事长 郭述杰

中博慧商业服务

主持人:感谢郭总介绍,给我们一个小表演环节,让我们更加领略了润泰洋行和旗下品牌的军事化管理,包括服务质量。今天还有最后一个主题演讲,来自中国文化产业园区联盟主席李季先生,掌声有请!

中国文化产业园区联盟主席李季发表演讲,主题为《中国文化地产发展展望》。

中国文化产业园区联盟主席 李季

李季:到底我们做这个行业如何用创新思路来做的?首先,现在衡量一个企业、一个区域、一个国家最重要的指标,已经不是国土面积、资源、人口、资金,而是衡量一个团队、一个区域的创造力和创新力。以中国为主的儒家文化圈,平均智商105,最笨在非洲是65,可能和东亚人几千年用筷子有关系,中国人智商最高。1978年肯定是最困难,但是一张白纸,一切敢突破原有的框架来做。下一个节点上,要做的核心东西就是制度和思维突破,包括我们的目前的地产界的整个发展,如何利用风景名胜、文化遗产、宗教文化、文化创意、主题公园包括体育产业的这些和我们整个地产结合,其实未来整体文化地产模式,我们现在在土地当中一百多种,条条大路通罗马,不要被眼前的风险困住。

下面进入对话环节

对话主题:中国房地产去库存之道、房地产模式创新与金融创新

嘉宾:

主持人:润泰洋行资产管理董事长 郭述杰

浦赢投资董事长 丁亚明

中青旅海外项目总经理 钟怿

合众人寿资产副董事长 时宝东

爱因斯坦人工智能合伙人 曹良基

东方资产-邦信基金资产管理部总经理 王湛

中博慧商业管理总经理 马峰

互动对话

丁亚明:首先去库存应该是改变房子的物理形态带来的距离感,应该增加赋予的内容,包括家政、教育甚至还有社区养老,一旦把房子赋予这些新的内涵,就变成了一个消费品,而不仅仅是一个投资品,如果对于投资品来讲,三四线城市的房子是过剩的产品,但是如果有附属的内容和服务,就是一个稀缺品。

互动嘉宾 丁亚明

去库存还是要用一些金融手段的,因为我本身是做房地产金融的,我们除了做房地产基金,买物业和投资房地产项目之外,我们也在为去库存做贡献,我们最近投了一家公司,我们发起的,专门在上海做资产管理和公寓服务运营商提供资金,把更多的存量资产拿出来提供更多的服务给有租赁需求的人,所以金融手段也是一个关键,考虑去库存。

第三个是打通产业链的各个环节,还是需要国家的政策的支持和鼓励,更多的像中博慧这样的公司,绿城物业管的也很好,更多这样的运营公司和主体出现,国家应该给这些主体一些优惠政策,不要老说贫困县的企业才能做IPO,这也是一个国家政策的导向。

王湛:中国现在的经济形势可能跟我现在的身体状况差不多,这两天我一直靠喝红牛加热水过来的,如果说去库存,最终的结果还是这个,因为从站在一线做项目,农村商业银行现在的风险是非常高的,不良率也非常大,我个人感觉可能在短期之内会出现一些问题,当然了,现在由于国家一直在鼓励做债转股,可能把风险延后,但是时间不会太久,真正的去库存要靠下一次宏观经济刺激。

互动嘉宾 王湛

说到创新,我们现在能做的创新,两方面:一个是整合我们的资源,因为东方资产也是全牌照的金融控股公司,也有自己的保险业务,我们也愿意跟时总合作,我们会结合保险资金做一些针对国企和央企这样的大型企业的融资。

另外还有一方面就是海外投资,对于我们来说就是如何能够合理合法的取得外汇出境审批额度,投入到相应的靠谱项目上,这是最重要的。

钟怿:我在美国待了八年,回到这个问题,从海外说到国内,中国的房地产公司,开发商都去海外,这本身就是一个去库存,不在国内发展了,就减少国内的建设量和开发量,这就是一个市场多元化的综合平衡的考虑。为什么之前不出去,因为之前的利润太低,对海外市场不会高看一眼,国内怎么粗放的做都是赚钱的,开发商建的项目卖了就赚钱,小业主买了房子就赚钱,所以这个很简单,很粗放。

互动嘉宾 钟怿

现在利润率逐渐的下降,从10个点到8个点,从14年到16年,就这么一个一个点的降低,所以对海外稳定收益的市场逐渐的显示了价值,所以海外市场是一个战略配置。

从海外市场这么做,资金的角度有越来越凸显的优势,还有到海外市场做,比如说美国,美国有一家公司POIPE,他们的口号就是“从你出生到你离开这个世界”研发了很多很多产品,从一个人到两个人到三个人,到家庭到你各种各样的形态的家庭组合,研究你客户的需求,总有一款适合你,中国的开发商走到海外,适应了海外的打法,也学会了精细化的做好房地产产品,练好自己的内功,打铁还得自身硬,学好之后不光占领海外的市场,回头中国的广阔的土地和市场,仍然可以利用海外积累的经验和手段,回到中国,实现更加强有力的市场竞争的能力。那样去库存的力量更强了。

说回到国内,最新的数据,中国指数研究院四号发布的数据,北上深,二手房的交易量2016年已经是超过甚至几倍于新房的交易量,4.8、3.3和2.4的比例,就是83%到77%到70%的住宅套数已经是二手房了,逐渐的走向了西方成熟发达国家的比例,中国的消费者以小换大,以旧换新,先卖后买,这就是逐渐的趋势。一手的新房,郊区化,高端化,二手房逐步解决刚需和首改的客户,现在形成这样的趋势,这种情势下,走出去是实现国内资产扎堆,用另外海外的全球的观点曲线的实现去库存,国内一二线市场,预计2017年会有大的下降,三四线会有平缓的波动。这是我对于房地产在国内和海外布局,从去库存角度的一些观点。

时宝东:大家知道保险已经进入了黄金十年的发展期,每年的保险资金以120%的速度在增长,其中保险资金在不动产投资上也有一些由于政策的放开,有了很多的投资。

互动嘉宾 时宝东

但是现在保险资金不能投资住宅,非住宅的不动产投资是放开了。作为商业地产,现在也面临着去库存的问题,保险资金在这方面投资还是希望能够通过城市更新和本身物业的更新改造,通过这种方式投入资金获得长期稳定的租金回报,通过这个方式加速商业地产的运作,这是保险资金对去库存最大的贡献。

操作过程中市场呼唤的就是两种,一种是真正的资产管理人,能够把这个物业真正的通过业态的调整,空间的调整,使得物业的租金越来越多,如果说NOI高了,物业的价值就会提升,通过这个方式呼唤市场上出现真正的资产管理人,与保险资金共同合作,进行商业地产的投融资。

再一种,大家千呼万唤的REITs到底什么时候落地,只有REITs出来以后,商业地产的流动性,持有大宗物业都是非常好的金融工具,通过这两种方式,我相信对商业地产的融资环境和退出都非常有帮助。

马峰:大家好,我谈一下我对去库存的看法,首先第一点,既然去库存,房子已经盖完了,房子的位置、户型,产品的定位,产品的格局一切都是固定的,没有办法改变。还有国家的政策,国家的大的方针也是无法改变的,在去库存的前期是成交,不成交没有任何意义。现有的条件下去成交,就是两个问题,消化的速度和价值,达到消化速度和消化价值的同时,比成交更重要,前期是成交,没有成交没有任何意义,在这个过程中,人的作用非常大,立足于现实,注入人性化的服务和关怀,在物业、家政,把现有的考虑变成更适合居住,更适合享受,有家的感觉,增加它的价值,从而在去化的速度上达到恰到好处,这是我们去库存的理念。

互动嘉宾 马峰

曹良基:爱因斯坦人工智能科技是致力于人工智能应用解决方案的公司,关于去库存我们不是这方面的专家,但是我可以说一点自己的观点。今天上午我做了演讲,大致的意思是说人工智能可以帮助房地产行业每个环节,比如说建筑设计可以辅助设计,效率,几分钟之内可以完成设计,也可以同时为几万家公司进行设计,效率很高。同时在房地产的销售,二手房的销售,通过大数据的采集,进行智能化的分析,给客户提供智能化的解决方案,这些方面都是需要用到人工智能的。

互动嘉宾 曹良基

我还展示过,包括建筑机器人,还有建筑创新,所有的这些都可以通过人工智能帮助整个房地产行业提高效率,降低成本,增加创新度。

去库存是一个短期的行为,之所以发生这个事儿,还是因为信息不对称,大家对未来的不确定性不清楚,所以产生了短期的积压,还是要通过更多的信息和智能化的分析,帮助更多的房地产企业更好的合理配置自己的资源和投资。

主持人:非常好,讲的都很好,最后简单总结一下,浦赢投资董事长丁总,我们交换的名片,他明确表示在资金上各方面对去库存这个事儿都会支持,感谢丁总。中青旅海外项目的总经理钟总从数据的高度给了我们非常清晰的分析和判断,也对全球化资产配置做了指引。合众人寿的时总是从寿险资金的角度配合讲了怎样去库存,人寿是最有钱的,希望对我们去库存有一个很好的支持。东方资产的王总,身体虽然不适,但是为了去库存的大业,坚决来到我们现场,给予指点和指导。爱因斯坦人工智能的合伙人曹总从大数据上分析了去库存的依据和我们怎么样去人工智能规划上优化自己的住宅和家。

这一切的落地还需要中博慧的马总落实,所以大家看到的是去库存的团队也是马总亲自练出来的。非常感谢各位领导、董事长对国家去库存的指导和建议。

就把下面的时间交给大会主持人,谢谢!

主持人:谢谢郭总,非常专业的主持,今天的论坛就到这里圆满结束,马上进入到晚宴环节。

 

论坛结束!

 

【晚宴】

 

幸福寰球企业家联盟主席谢军生、申威晚宴致辞

幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长 申威

晚宴现场

润泰洋行资产管理董事长 郭述杰

获三等奖礼品

获二等奖礼品

赵秦老师一等奖奖品

获特等奖礼品

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